Como Tirar Um Inquilino Que Não Paga Aluguel?

Quando você aluga um quarto, casa ou apartamento, muitas vezes não sabe bem ao certo quais são as regras básicas que deve seguir, assim como aquelas que o proprietário do imóvel deverá cumprir. Essas normas são convencionadas pela Lei 8.245, mais conhecida como Lei do Inquilinato, e devem ser obedecidas mesmo que o aluguel tenha sido feito através de um contratos informal.

Primeiramente, vamos a uma explicação rápida sobre o que é a Lei do Inquilinato (nº 8.245/91):

é a Lei do Inquilinato que regula o mercado de aluguéis residenciais e comerciais. Tanto locador, quanto inquilinos devem conhecê-la antes de fechar negócio.

Assim como outras leis em condomínios, a lei de locação causa muitas dúvidas. Pensando nisso, resolvemos abordar alguns pontos fundamentais para que você entenda bem quais são os seus direitos e deveres como inquilino.

Neste artigo você verá:

O que diz a Lei do Inquilinato? Mudanças de prazos em 2010

Como Tirar Um Inquilino Que Não Paga Aluguel?

Um dos primeiros itens a serem observados é no que diz respeito ao prazo do contrato do aluguel, que pode ser realizado por tempo determinado ou indeterminado.

Quando o contrato tem um tempo determinado, a renovação acontece de maneira automática após a finalização do prazo caso nenhuma das partes se manifeste contrária a continuidade. Quando o contrato não tem data estipulada (chamado de tempo indeterminado), seu término ocorre no caso de ausência de pagamento do aluguel ou de outros encargos.

Tanto inquilino quanto proprietário devem prestar atenção no quesito devolução do imóvel. Em 2010, a Lei do Inquilinato sofreu uma mudança em seu texto original, determinando que a devolução que antes poderia ser protelada por até três anos, teve seu prazo reduzido para 45 dias no máximo.

No caso de despejo, são 30 dias para abandonar o imóvel – na lei anterior, esse prazo era de seis meses. Já em contratos sem garantia, o inquilino que faltar com o pagamento do aluguel pode ser chamado para desocupar o imóvel em até 15 dias.

Resumindo:

  • Contrato com data final definida: renovação é automática quando chega o fim do prazo de locação. Se quiser encerrar contrato, é necessário manifestar o desinteresse.
  • Contrato sem data de saída: contrato é encerrado quando acontece a ausência de pagamento do alauguel ou de outros encargos como condomínio, IPTU, etc.
  • Caso de despejo: inquilino tem 30 dias para sair do imóvel.

Agora que você já sabe a principal base da lei do aluguel, vamos aos direitos do inquilino:

Lei do inquilino: direitos e deveres

Agora que você já sabe a principal base da lei do inquilino, vamos aos direitos e deveres do inquilino.

Direitos do inquilino

Entrega de chaves: o proprietário deve entregar o imóvel em condições de uso para o inquilino e fica responsável por corrigir problemas e defeitos que são anteriores à locação.

Quando o imóvel alugado é entregue ao locador, normalmente é feita uma vistoria que irá determinar se o ambiente está em condições para a devolução.

É importante ter atenção, pois quem determina se o imóvel está pronto para a entrega é o proprietário ou a imobiliária que intermediou a locação, portanto fique atento a descrição do imóvel no contrato.

Taxas administrativas: se a unidade for alugada através de uma imobiliária, é o dono quem paga as taxas de administração e de intermediações. Impostos, taxas e o prêmio do seguro complementar contra incêndio também devem ser pagos pelo proprietário, a não ser que fique acordado no contrato que essas despesas serão do inquilino.

Despesas do condomínio: o proprietário também paga as despesas extraordinárias do condomínio, como obras de reforma ou ampliação da estrutura integral do imóvel; pintura das fachadas, iluminação e esquadrias externas; e instalações de equipamentos de segurança e incêndio. Indenizações trabalhistas e previdenciárias de empregados ocorridas antes do início da locação também são responsabilidades do dono do imóvel alugado.

Deveres do inquilino

Aluguel: pagar o aluguel e os encargos da locação nas datas estipuladas.

Zelar pela propriedade: Cuidar da residência como se fosse sua propriedade. Ao devolvê-lo, o estado do imóvel precisa estar de acordo com o momento da entrega conforme descrito em contrato.

Danos: se o imóvel sofrer qualquer dano ou defeito, o locatário poderá notificar o proprietário imediatamente. Se os danos foram causados pelo locatário, seus dependentes, familiares e visitantes, é de responsabilidade dele fazer os consertos.

  • Modificações: é proibido modificar a forma interna ou externa do imóvel alugado sem o consentimento prévio e por escrito do locador.
  • Regras do condomínio: deve pagar as despesas ordinárias do condomínio, além de cumprir integralmente a convenção e os regulamentos internos.
  • As despesas ordinárias do condomínio que o inquilino é obrigado a pagar são entendidas por aquelas necessárias à administração, principalmente:
  • Salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio
  • Consumo de água e esgoto, gás e luz nas áreas comuns
  • Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum
  • Manutenção, conservação e reparos das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum
  • Manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer
  • Manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas
  • Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação

Como Tirar Um Inquilino Que Não Paga Aluguel?

Situações nas quais a Lei do Inquilinato pode ser aplicada

A Lei do Inquilinato tem influência direta no dia a dia de quem aluga um imóvel. Por isso, existem diversas dúvidas que podem surgir ao longo do contrato. Selecionamos algumas perguntas que são bastante frequentes e damos as respostas:

Como fazer quebra de contrato de aluguel?

Esclarecemos antes que os prazos dos contratos de aluguel podem ser feitos por tempo determinado ou indeterminado. O mais comum é que os contratos tenham período determinado, como 12, 24 ou 30 meses. O tempo pode variar, pois não existe um tempo mínimo ou máximo estipulado por lei.

No caso de quebra de contrato por parte do inquilino, a legislação determina que será necessário o pagamento proporcional ao período estipulado no documento. Não havendo prazo, pode existir uma porcentagem prevista dentro do contrato de aluguel. Na ausência de qualquer determinação, é possível solicitar que uma seja judicialmente determinada.

É importante esclarecer que na maioria das quebras de contrato por parte do inquilino pode ser cobrada uma multa. Entretanto, existe uma exceção: quando a mudança ocorre devido a contrato de trabalho, em que o morador passa por uma transferência. De qualquer forma, é preciso notificar de maneira formal o proprietário com 30 dias de antecedência para que a cobrança de multa não ocorra.

Quando o proprietário pode pedir imóvel alugado?

Existem alguns casos específicos onde ele poderá solicitar de volta como: demolição do prédio onde está localizada a unidade; obras que vão aumentar a área construída; para uso residencial dele, do cônjuge ou descendentes. Mas esses casos são válidos somente em contratos longos.

O proprietário pode encerrar o contrato antes do prazo?

Na maioria das vezes, não. O dono do imóvel também precisa cumprir o contrato até o término. Existem alguns casos específicos onde ele poderá solicitar de volta como: demolição do prédio onde está localizada a unidade; obras que vão aumentar a área construída; para uso residencial dele, do cônjuge ou descendentes. Mas esses casos são válidos somente em contratos longos.

Qual o prazo para o inquilino desocupar o imóvel?

Em caso de cumprimento de contrato, o inquilino deve desocupar o imóvel ao término do contrato. Em caso de despejo o prazo é de até 15 dias. 

De quem é a responsabilidade pelas obras dentro do imóvel?

Manutenções, obras e reparos dentro de um apartamento alugado sempre gera muitas dúvidas. É um assunto bastante complexo, pois cada caso pode se tornar bem específico dependendo dos detalhes.

O que fica claro a partir da interpretação da Lei do Inquilinato, é que reparos relacionados a problemas anteriores à locação do imóvel são responsabilidade do proprietário.

Contratos normalmente vem com a descrição de tudo que a unidade possui e as condições em que foi entregue ao locatário.

Estar atento a essa descrição tanto no momento da locação, quanto em caso de manutenções é muito importante para ambas as partes.

Manutenções estruturais também ficam por conta do proprietário. Por exemplo, uma infiltração ocorre logo depois da mudança do inquilino para um apartamento, fica então constatado que o mesmo não foi sua responsabilidade. Nesse caso, o dono ocorrido devido a dificuldade.

Porém, o inquilino é responsável pelos consertos feitos para corrigir danos ao imóvel causados por si mesmo, seus dependentes, familiares ou convidados. Além disso, se o inquilino quiser efetuar qualquer tipo de modificação que altera a forma interna ou externa do imóvel, ele deve entrar em contato e pedir autorização por escrito ao proprietário.

Leia também:  Quem Matou Jj Na Novela Como Uma Onda?

O que a lei do inquilinato diz sobre pagamento de aluguel, atrasos e inadimplência?

Como Tirar Um Inquilino Que Não Paga Aluguel?

Apesar de especificado no contrato de locação de imóveis, muitas vezes existem desentendimentos ligados a prazos e pagamentos. Em casos de atraso, o mais comum é a cobrança de 10% no valor do aluguel a partir do primeiro dia de atraso.

Se o inquilino não pagar as taxas condominiais em dia, o proprietário tem o direito de pedir pelo despejo do indivíduo. Segundo a Lei do Inquilinato, o locatário que faltar com o pagamento do aluguel pode ser convocado a desocupar o imóvel até 15 dias. É importante ter em mente que o proprietário tem o direito de iniciar uma ação de despejo com um dia de atraso do aluguel.

Lembre-se de que qualquer pessoa, mesmo devedora, tem direitos que não podem ser violados. O proprietário não pode expor o inquilino inadimplente publicamente e nem invadir ou tomar o imóvel, portanto é preciso respeitar os prazos estipulados pela legislação.

Caso o contrato tenha garantias como seguro-fiança ou mesmo fiador, estes dispositivos serão acionados. Em 2011, foi aprovada uma alteração na Lei do Inquilinato que permite a notificação do fiador se houverem dois alugueis em atraso. Se este não for notificado, o fiador pode pedir que a fiança seja extinta.

Contrato de aluguel feitos com caução, o que diz a lei?

Para aqueles que decidem alugar um imóvel utilizando a caução como garantia, é importante saber que a Lei nº 8245/91 garante que a caução em dinheiro, que não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança. Ao final do contrato, o dinheiro é devolvido ao locatário com juntamente com os rendimentos do período.

A devolução do valor corrigido só acontece quando o imóvel é entregue dentro do prazo, em perfeitas condições e com o pagamento dos aluguéis em dia. Caso isso não aconteça, o proprietário tem o direito de usar o valor para cobrir essas despesas. Se o prazo for renovado, a quantia só retorna ao locatário quando este deixar o imóvel.

Você ficou com alguma dúvida sobre a Lei do Inquilinato? Deixa a sua pergunta nos comentários!

*Atualizado em 27 de agosto de 2018

O inquilino não paga aluguel: O que fazer – 4 Passos Para Resolver

Como Tirar Um Inquilino Que Não Paga Aluguel?

  • Você tem um imóvel alugado e tudo vai bem, mas de repente o inquilino não paga aluguel: O que fazer
  • Embora muitos contratos de locação sejam administrados por imobiliárias, há quem prefira resolver tudo sozinho, por exemplo, fazer sua própria administração.
  • Neste artigo vamos falar sobre os 4 passos para tomar providencias para resolver o problema de não receber aluguel.

1-Tente conversar com o inquilino

Antes de tudo, tenha uma conversa com o seu inquilino. Muitas vezes procurar entender os motivos que o inquilino não paga aluguel pode lhe poupar muitos transtornos e também gasto de energia e dinheiro.

Após a conversa, será possível renegociar os pagamentos dos alugueis atrasados ou mesmo, programar uma desocupação do imóvel.

2-Formalize a cobrança do aluguel

  1. Muito embora a conversa pode surtir resultados, nem sempre efetivamente resolve.
  2. Então nestes casos, a nossa sugestão é formalizar os débitos, por exemplo envie uma notificação extrajudicial.

  3. Nesta correspondência, faça uma tabela com os alugueis atrasados e demais obrigações, por exemplo pagamento de IPTU.

Não esqueça de totalizar o débito ao final da tabela.

Por outro lado, é fundamental colocar ao final uma cobrança mais enfática, colocando prazo para ser atendido.

Após, envie pelo correio ou por outro meio eleito no contrato de locação.

Certifique-se que o inquilino tenha recebido a correspondência.

3-Entre com a ação para despejar o inquilino

Se as tentativas de conversas e também a notificação extrajudicial não surtirem efeito, ou seja, o inquilino continuar a ocupar o imóvel sem pagar o aluguel, aí o caminho será a ação judicial de cobrança de aluguel.

Você também pode mover uma ação apenas com o objetivo de despejar e outra para cobrar os alugueis.

Por outro lado, também é possível entrar com as duas medidas na mesma ação. De uma forma ou de outra, será necessário contar com um advogado especialista em direito imobiliário.

Quando for falar com o advogado para entrar com a ação de despejo, não esqueça de levar alguns documentos, por exemplo na lista abaixo:

  • Contrato de Locação;
  • Documentos que comprovem a sua propriedade do imóvel;
  • Seus documentos pessoais;
  • Notificação extrajudicial da cobrança, com comprovante de entrega;
  • Demonstrativo dos débitos.

O advogado para efetuar a cobrança dos alugueis também pode solicitar outros documentos conforme o caso.

4- Pedido de Liminar

  • Durante a conversa com seu advogado para a cobrança de aluguel e antes de entrar com a ação para despejo ou pagamento, verifique a possibilidade de tentar um pedido liminar.
  • O pedido de liminar ou em outras palavras, o pedido de tutela de urgência cabe quando a locação não tem nenhuma garantia, por exemplo, depósito ou fiador.
  • Nestes casos, a lei do inquilinato, permite um pedido de desocupação em 15 dias, pois como se sabe um processo judicial pode demorar meses.

Fica a dica! Quando a garantia do aluguel for um depósito, ao fazer a notificação extrajudicial, avise formalmente o inquilino inadimplente que estará sendo usada a garantia para quitação dos alugueis atrasados.

Dessa forma, o débito será reduzido e a locação ficará sem garantia. Nesse ponto, caberá o Pedido de Liminar.

O inquilino não paga aluguel e não tem ContratoComo Tirar Um Inquilino Que Não Paga Aluguel?

Situação muito comum é uma locação sem contrato assinado. Nestes casos, a lei também assegura o direito à ação de despejo ou de cobrança de alugueis.

Embora não  o contrato não exista, a cobrança pode ser feita. por exemplo enviando a notificação extrajudicial.

  1. Nesta ocasião, você também pode cobrar tudo o que o inquilino deixou de pagar.
  2. Logo quando o inquilino não paga aluguel e não tem contrato, basta efetuar as cobranças de acordo com as dicas acima.
  3. Por outro lado, a notificação extrajudicial tem mais relevância ainda, pois serve como “formalização” da locação.
  4. Se ficou alguma dúvida, por favor entre em contato conosco.

Covid 19: Inquilino não pode ser despejado em projeto aprovado pelo Senado

Senado aprovou nesta sexta-feira, 3, em sessão remota, um projeto de lei que flexibiliza algumas relações jurídicas privadas durante a pandemia do novo coronavírus (Covid-19) no país.

A proposta votada proíbe decisões de despejo liminares até 30 de outubro em todo o território nacional.

Ressalta-se, no entanto, que a proibição só valerá para ações protocoladas a partir de 20 de março, quando o governo federal decretou estado de calamidade no país.

O texto, que agora será apreciado pela Câmara dos Deputados, visa atenuar as consequências socioeconômicas geradas no período, de modo a preservar as relações jurídicas e proteger os segmentos mais vulneráveis da população.

Outro fator importante é que a proibição para o despejo vale apenas para os processos que estejam em fase inicial, quando as decisões são tidas como “provisórias”.

Desta forma, o despejo segue permitido em caso de decisão definitiva, quando não cabe mais recursos.

Como Tirar Um Inquilino Que Não Paga Aluguel?Covid 19: Inquilino não pode ser despejado em projeto aprovado pelo Senado

A relatora do projeto destacou que, num momento em que milhões de pessoas estão com restrição de circulação pelo país, seria difícil para que as pessoas desalojadas conseguissem outros locais para alugar.

O projeto foi idealizado pelo senador Antonio Anastasia (PSD-MG) baseado em iniciativas semelhantes aprovadas recentemente pelos parlamentos dos Estados Unidos, da Alemanha, da Grã-Bretanha e da Irlanda do Norte.

De acordo com o senador, o projeto não pretende alterar a legislação reguladora das relações privadas, mas criar regras transitórias que, em alguns casos, suspendam temporariamente algumas exigências legais em razão da crise gerada pela pandemia.

A ação de despejo consiste na retirada, pelo proprietário, do inquilino do imóvel onde mora ou trabalha, motivado por fatos como desavenças e, sobretudo, a falta de pagamento do aluguel. Para se tornar lei, o projeto precisa ser aprovado na Câmara dos Deputados.

Caso isso aconteça, este despejo não poderá acontecer mesmo com o descumprimento do acordo assinado por escrito e fechado entre o proprietário e o inquilino; em caso de demissão ou extinção do contrato de trabalho quando o aluguel do imóvel é vinculado ao emprego; se, a partir da saída de algum fiador do negócio, o locatário não apresentar nova garantia dentro de 30 dias; caso termine o prazo de aluguel estabelecido no contrato de imóveis não residenciais, como o de comércios, por exemplo. Isso vale para contratos em que o imóvel seria retomado pelo dono em até 30 dias; no caso de não pagamento do aluguel, cujo contrato não possua nenhuma das seguintes garantias: caução (pagamento de alugueis adiantados), fiança, seguro de fiança e uso de fundos de investimento como garantia do pagamento.

Agência Senado

Leia também:  Como Lutar Por Alguem Que Amamos?

Meu inquilino não paga aluguel: o que fazer?

O proprietário de um imóvel alugado precisa estar preparado para lidar com algumas situações que podem ocorrer durante a locação, e a inadimplência é uma delas.

Por isso, quando o inquilino não paga aluguel, existem medidas que podem ser tomadas para solucionar a questão. Uma delas é a cobrança de aluguel de forma amigável, sempre pontuando as conversas com registros de e-mails e formalizando compromissos de pagamento.

Confira abaixo algumas das estratégias que separamos para ajudar você na cobrança dos alugueis atrasados.

Inquilino não paga aluguel? Estratégias de cobrança de aluguel

No caso de inadimplência, o melhor é tentar resolver de forma amigável a quitação do débito, incentivando o inquilino a pagar a dívida. Assim, é importante utilizar estratégias de cobrança, como:

A melhor forma de cobrar o aluguel é entrar em contato com o inquilino para tentar resolver essa questão. Um dos meios de comunicação mais indicados é o telefone.

Durante a conversa, tente descobrir as razões pela falta de pagamento do aluguel. Com isso, você pode propor formas de resolver o problema do inquilino e ainda receber os valores devidos.

Lembre-se de manter a conversa sempre em tom amigável, cordial e sem ameaças, pois, isso pode deixar o locatário desmotivado a pagar o que deve, além de correr o risco de infringir a lei por cobrança excessiva e incorreta.

Escolha o melhor horário para fazer a cobrança

Não existe um horário pré-estabelecido para fazer a cobrança do inquilino não paga aluguel, segundo especialista, o melhor é entre às 9h e 11h da manhã, ou entre às 14h e 16h.

Contudo, é preciso considerar o horário que o inquilino pode atender e conversar de forma tranquila e discreta, evitando constrangimentos no trabalho dele, por exemplo.

Envie notificações por escrito

A notificação por escrito é sempre recomendado nos casos de inadimplência na locação, pois além de informar o locatário sobre o seu atraso nos pagamentos, esses avisos também podem ser utilizados como forma de comprovar a situação em juízo.

Quando o pagamento não é realizado, mesmo com a cobrança e notificações enviadas para o inquilino, o proprietário pode decidir entrar com uma ação na justiça para receber os valores devidos, além de despejar o locatário e reaver o seu imóvel.

É importante realizar a cobrança com toda a cordialidade. Porém é preciso firmeza,  evitando que o inquilino sempre arrume desculpas para não pagar o débito.

Como Tirar Um Inquilino Que Não Paga Aluguel?

Analise outras opções para receber o aluguel atrasado

A Lei do inquilinato é a responsável por assegurar as transações de locação de imóveis. Por isso, em casos de situações como atraso do aluguel, desinteresse em arcar com a dívida, entre outras questões. O proprietário pode analisar outras opções para resolver essa situação, como cobrança extra judicial.

Pedido de rescisão do contrato de locação

O pedido de despejo do imóvel pode ter alguns motivos, entre eles a falta de pagamento do aluguel. E o proprietário do imóvel pode entrar com a ação de despejo para reaver sua propriedade ou receber os valores em atraso.

Ação de Despejo

No caso do proprietário não querer mais alugar o imóvel para o inquilino, pode ser feito o pedido de rescisão do contrato de locação. Além disso, é possível entrar com o pedido de pagamento dos aluguéis em atraso junto com a primeira petição de rescisão contratual e a solicitação de despejo do imóvel.  O artigo 62 é um dos que tratam desse assunto na Lei do Inquilinato.

Essa decisão é a mais vantajosa para o proprietário, pois, além de retomar o seu imóvel com a ação de despejo, ainda recebe os valores dos aluguéis em atraso e outros prejuízos com juros e correção monetária.

É possível também cobrar outras valores, conforme especificações contidas no contrato de locação do imóvel alugado para o inquilino não paga aluguel. Todas essas ações estão previstas na Lei nº 8.

245/91 (Lei do Inquilinato).

Contudo, é possível evitar a ação de despejo, caso o inquilino deposite os valores em atraso em juízo, no prazo de até 15 dias após a citação realizada juridicamente.

De preferência, o pedido de despejo deve ocorrer em até 60 dias  após a inadimplência. Contudo, o proprietário tem o direito de entrar com a ação no dia seguinte após o atraso do aluguel.

Medida liminar para despejo do inquilino

Para que o proprietário consiga utilizar um liminar para retirar rápido do seu imóvel o inquilino não paga aluguel, é preciso seguir alguns requisitos:

  • Não estar fixado no contrato de locação nenhuma garantia, como seguro fiança, caução, fiador, entre outras. Esse requisito está previsto no artigo 37 da Lei de Locação;
  • A falta de pagamento do aluguel e seus acessórios (conta de consumo, condomínio, entre outros);
  • Entre outros requisitos contidos na Lei do Inquilinato.

Caso a liminar seja concedida, o inquilino deve desocupar o imóvel ou efetuar o pagamento de todos os valores devidos em até 15 dias. Mesmo que uma parte do valor seja pago, o inquilino precisa quitar todas as dívidas por mais 10 dias.

Contudo, para evitar o uso desse recurso de forma abusiva, a justiça prevê  que o inquilino não pode ter utilizado nos últimos 24 meses anteriores a ação, a medida de acréscimo de tempo para quitação completa da sua dívida.

Em alguns casos, o juiz pode determinar um prazo maior, de até 30 dias para que o inquilino não paga aluguel saia do imóvel. A desocupação do imóvel pode ser determinada em até 15 dias nos seguintes casos:

  • Quando a data da citação for de mais de 4 meses ( o que pode acontecer na maioria dos casos);
  • Casos previstos na Lei do Inquilinato, nos artigos 9º e 46, § 2º.

Para o proprietário que aluga seu imóvel por conta própria, é preciso buscar ajuda jurídica para entrar com uma ação de rescisão de contrato e despejo do inquilino não paga aluguel. Para imóveis locados com imobiliárias, a maioria delas presta auxílio jurídico para os proprietários que lidam com esse problema.

Para proprietário que deseja a desocupação mais rápido do imóvel, é possível solicitar o despejo sem a necessidade de receber os valores em atraso, pois a solicitação de despejo junto com o pagamento pode atrasar a saída do inquilino.

Gostou de conhecer as medidas que são possível quando o inquilino não paga aluguel? Então, para mais conteúdos sobre locação, imóveis e dicas sobre o assunto, acompanhe o blog da Carvalho Administradora!

Aluguel atrasado: entenda regras de despejo durante a pandemia

Os inquilinos que não conseguirem honrar o pagamento do aluguel durante a pandemia por conta da redução de renda não poderão ser despejados de seus imóveis até 30 de outubro. A execução dass ações de despejo voltou a ser proibida após a derrubada do veto presidencial em sessão conjunta no Congresso.

Gilvando Figueiredo, presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil no Ceará (OAB-CE), explica que, por entender que a pandemia causou uma redução de rendimentos considerável, os congressistas decidiram que o despejo pela inadimplência decorrente da atual crise não seria justo.

“Muitos ficaram impossibilitados de trabalhar, nas mais diversas atividades. Com isso, não conseguiram arcar com suas despesas habitacionais”, afirma. Ele ressalta que a decisão beneficia igualmente pessoas físicas e jurídicas.

Figueiredo pondera, no entanto, que ficam suspesas as ordens de despejo ajuizadas a partir de 20 de março, data em que foi estabelecido o estado de calamidade pública em decorrência do novo coronavírus. “As ações ajuizadas até 19 de março poderão ser cumpridas”, alerta.

Quais as exceções?

Conforme detalha o presidente da comissão, a Lei 1.179/2020 prevê algumas excessões. A primeira delas  é referente a locação por temporada. Eles explica que, encerrado o prazo do contrato, caso o inquilino não devolva o imóvel voluntariamente, a ordem de despejo pode ser executada.

“Também há exceção no caso de morte do inquilino, em que ele não dixa um sucessor legítimo, legal, ficando o imóvel na mão de terceiros olheios à locação da vítima”, esclarece.

Figueiredo ainda aponta as situações em que o imóvel precisa de reparos urgentes, acarrentando em risco à integridade física ou à vida dos moradores. “Se o inquilino se recusar a sair para a realização desses reparos, também estará passível de despejo”, diz.

  • Por fim, o proprietário do imóvel alugado ainda poderá solicitar a execução da ordem de despejo em caso de uso próprio.
  • Decisões judiciais
  • Segundo o presidente da comissão, os juízes estão adotando duas posturas diante dos pedidos de despejo: autorizam, mas restriguem a ordem de execução até 30 de outubro, prazo previsto em lei, ou simplesmente negam.

“No primeiro caso, a ordem está autorizada, mas sua execução fica suspensa. Após isso, o proprietário pode pedir a execução do despejo. No segundo caso, os juízes apenas negam o pedido em decorrência dessa proibição”, detalha.

Motivos do veto presidencial

O artigo 9 do então projeto de lei 1.179/2020 – que trata das ordens de despejo – foi barrado pelo presidente Jair Bolsonaro argumentando que, ao impedir o despejo, a legislação estaria incentivando a inadimplência.

Leia também:  Como Gravar O Que Estamos A Fazer No Pc?

“O legislativo estaria beneficiando o devedor em detrimento do credor. O agravante são as pessoas que vivem exclusivamente da renda da locação, que estariam impedidas de retomar o bem quando o inquilino não está pagando.

Poderia até implicar em ofensa ao exercício pleno do direito de propriedade”, explica Figueiredo.

Por não concordar com a justificativa, o Congresso derrubou o veto, que agora vai ser integrado à lei novamente. “Nós temos argumentos favoráveis e contrários ao veto fortes.

Imagine a situação de uma pessoa proprietária de um imóvel que ela adquiriu lá atrás e está alugado ficar sem receber por seis, sete meses um centavo dos inquilinos.

Por outro lado, a gente tem aqueles que ficaram impedidos de trabalhar e sem ganhar”, pondera.

Histórico

O projeto de lei, de autoria do senador Antonio Anastasia, foi apresentado ao Senado Federal ainda em 13 de abril e transformado em lei ordinária, com os vetos, em 10 de junho. As partes do projeto apreciadas foram enviadas para promulgação do presidente Jair Bolsonaro em até 48 horas.

Inquilino que não paga o aluguel: como solucionar a inadimplência?

Provavelmente o maior problema pelo qual o proprietário de um imóvel alugado pode passar é a inadimplência do locatário. Para quem depende dos ganhos com o aluguel para compor sua renda, essa situação pode gerar sérias dificuldades.

Mas como o locador pode se defender e evitar ou minimizar esse problema? Neste post vamos abordar quais as medidas que podem ser adotadas para se proteger do inquilino que não paga o aluguel. Confira:

Analise o perfil do inquilino

Avaliar os riscos de um inquilino tornar-se inadimplente é essencial. Solicitar comprovantes de rendimento (holerites, imposto de renda, extrato bancário) é o básico. A recomendação é de que o rendimento do locatário seja três vezes superior ao valor do aluguel.

Você também pode solicitar referências comerciais ao inquilino para checagem e consultar serviços de proteção ao crédito, como o SPC e Serasa para analisar o histórico do locatário.

Proteja-se com o contrato

Toda a relação entre proprietário e inquilino se dá com base no que consta do contrato de locação. Nele, deve constar, de forma clara, como será a relação entre as partes e como serão resolvidas eventuais discordâncias.

No caso do pagamento do aluguel, o contrato deve conter cláusulas determinando o dia para o acerto, a forma de pagamento e o cálculo das multas e correções no caso de atraso.

Escolha uma garantia locatícia

Trata-se de uma forma de garantir o ressarcimento em caso de inadimplência. A garantia mais comum ainda é a fiança, na qual o inquilino apresenta um fiador em condições de arcar com as despesas do aluguel em seu lugar. Porém, esse ressarcimento depende de decisão judicial e pode ser demorado.

Outra garantia é a caução. Nesse formato, o inquilino reserva um valor (geralmente três vezes o aluguel) ou um bem que fica disponível para ressarcir o locador. O uso da caução também depende de decisão judicial.

Uma garantia que vem se popularizando é o seguro fiança. Trata-se de uma apólice adquirida pelo inquilino, que tem o proprietário como beneficiário. No mês seguinte à inadimplência já é possível resgatar o seguro.

O valor da apólice varia de acordo com as exigências do locador. Além do aluguel pode incluir taxas como IPTU e condomínio, por exemplo. Trata-se de uma opção interessante também para o inquilino que não dispõe de um fiador nem bens ou capital para a caução.

Invista na negociação

Como ninguém está a salvo de uma emergência financeira, uma conversa franca como inquilino inadimplente pode ser uma forma de encaminhar a solução. Tente descobrir o motivo da inadimplência. Por vezes, situações como uma doença ou a perda do emprego, podem desestabilizar temporariamente as finanças do locatário e provocar o não pagamento.

Se possível, verifique qual a previsão do inquilino de normalizar a situação e avalie se é possível negociar esses prazos e manter o contrato.

Se nada resolver, avalie uma ação judicial

Quando não há perspectiva de negociação do débito e o seu prejuízo é iminente, existe a alternativa de buscar a cobrança na justiça. Você pode protestar o título de cobrança no Cartório de Protestos, para que ele acione o inquilino, determinando o pagamento imediato da dívida.

Também é possível ajuizar uma ação de cobrança do aluguel atrasado e solicitar a penhora de bens do devedor. Ou, ainda, uma ação de despejo por falta de pagamento. A Lei do Inquilinato reduziu o prazo para desocupação do imóvel nesses casos para apenas 30 dias.

Essas são algumas formas que o locador tem para lidar com o inquilino que não paga o aluguel. Lembre-se que, mesmo tomando todos esses cuidados, nunca há a certeza de que não se enfrentará problemas com inadimplência. O ideal é contar com a assessoria de uma imobiliária com experiência em locações para resolver o problema.

inquilino não paga aluguel e não quer sair

Quando o proprietário aluga um imóvel, é muito importante que ele saiba lidar com situações adversas. Afinal, problemas podem ocorrer durante a locação, como em casos nos quais o inquilino não paga aluguel e não quer sair do imóvel.

Mas o que fazer quando isso acontece? Existem algumas medidas que você pode tomar – desde tentativas amigáveis de solução até o recurso judicial de ação de despejo. É importante também agir em conformidade com os termos do contrato de aluguel e com a norma que regula as locações de imóveis urbanos, a Lei nº 8.245/1991.

Para saber quais procedimentos adotar quando o inquilino não paga aluguel e não quer sair, continue a leitura. Saiba como agir e quais os direitos e deveres garantidos pela legislação!

Se o seu inquilino está com aluguéis atrasados e não quer deixar o imóvel, a primeira atitude que você deve tomar é buscar solucionar o conflito amigavelmente.
Veja algumas boas práticas para fazer isso:

Antes de exigir a saída do locatário, o mais recomendado é que o proprietário entre em contato com o inquilino e tente resolver o problema da inadimplência. Ao entender os motivos pelos quais ele não está pagando o aluguel, você pode propor alternativas, como melhores condições de pagamento.

Ao lidar com o inquilino que não paga aluguel, é fundamental que o locador faça a cobrança com respeito e cuidado.

De acordo com o Código de Defesa do Consumidor, as cobranças abusivas ou excessivas representam uma infração legal, podendo incidir em dano moral.
Expor o inquilino ao ridículo ou fazer ameaças, por exemplo, são atitudes inaceitáveis.

Além disso, é importante escolher um horário adequado para realizar as cobranças. No caso de entrar em contato por telefone, dê preferência ao horário comercial.

Veja neste post alguma maneiras de cobrar o aluguel atrasado educadamente e até um modelo de carta de cobrança:

Quando o inquilino não paga aluguel e não quer sair, é recomendável que o proprietário registre as cobranças por escrito antes de tomar qualquer atitude mais drástica. Você pode fazer isso através de conversas por e-mail ou notificações por mensagem.

Dessa forma, você alerta seu inquilino sobre a falta de pagamento dos aluguéis e ainda pode utilizar os documentos escritos para comprovar a inadimplência, caso precise entrar na justiça.

O método mais utilizado para fazer a cobrança do aluguel é o boleto bancário. Com ele tudo fica registrado e multas e juros podem ser cobrados.

A Zimobi é uma plataforma especialista em ajudar proprietários a gerirem seus imóveis de maneira automática e profissional. A plataforma conta com serviços de cobrança e é super simples de implementar.

Para saber mais sobre como cobrar seu aluguel por boleto bancário

Se o inquilino não paga aluguel e não quer sair mesmo depois de todas as tentativas anteriores, o proprietário pode recorrer a recursos jurídicos, como a cobrança extrajudicial e a ação de despejo.
Para isso, é fundamental que o locador aja conforme os termos da Lei do Inquilinato, que dispõe sobre a locação de imóveis urbanos – tanto residenciais quanto comerciais.

De acordo com o artigo 9º da Lei do Inquilinato, existem algumas possibilidades em que a locação de imóvel pode ser desfeita. Uma delas é a falta de pagamento do aluguel e demais encargos.
Lembre-se que isso deve ser feito conforme os prazos e os termos definidos pela lei.

Ou seja, o locador não pode tirar o inquilino à força ou invadir o imóvel para tomá-lo de volta.

Além disso, antes de entrar com medidas jurídicas, é importante verificar se o locatário apresentou alguma garantia no ato de locação do imóvel, como um fiador, um valor-caução ou algum adiantamento do aluguel.

Se essas medidas também forem frustradas, o instrumento judicial adequado para exigir seu imóvel em casos de inadimplência é a ação de despejo ou uma medida liminar.

Seja o primeiro a comentar

Faça um comentário

Seu e-mail não será publicado.


*