Como Tirar Um Inquilino Do Imovel Que Não Tem Contrato?

Como Tirar Um Inquilino Do Imovel Que Não Tem Contrato?

Há uma discussão muito grande acerca do tema.

O projeto de lei 1.179/20 discutiu a possibilidade da suspensão do pagamento dos aluguéis de “até o dia 30 de outubro de 2020”.

  • Ocorre que esse texto foi vetado pelo presidente Jair Bolsonaro com a justificativa de que estariam proporcionando proteção excessiva ao devedor em relação ao credor, bem como haveria incentivo ao inadimplemento por parte dos locatários, ocorrendo prejuízos aos locadores que dependem dos aluguéis como fonte de renda, seja de forma complementar ou exclusiva.
  • Diante disso, ainda restam muitas dúvidas sobre os reais direitos de quem está pagando os aluguéis e foi afetado economicamente com a crise da pandemia.
  • Da possibilidade de ordem de despejo
  • Sempre que um inquilino descumpre com suas obrigações seja com a falta de pagamento do aluguel, com a retirada de seu fiador ou por qualquer outro motivo, o contrato poderá ser extinto e o inquilino deverá se retirar do imóvel mesmo em tempo de Pandemia.

O que vem acontecendo é uma confusão entre o projeto de lei 1.179/20 e um provimento do Conselho Nacional de Justiça de 31 de março de 2020.

  1. Como já mencionado, o projeto de lei visava a possibilidade da suspensão dos aluguéis até 30 de outubro de 2020, impossibilitando o despejo nesse período por falta de pagamento, porém o mesmo não foi aprovado.
  2. Já o provimento do Conselho Nacional de Justiça é uma orientação aos juízes para que analisem cada caso com o zelo que o momento pede, para não concederem tantas liminares a favor dos despejos por inadimplemento.
  3. Ou seja, o que se pede é que sejam cautelosos ao avaliarem o deferimento das medidas de urgências e decretação de despejo por falta de pagamento em razão da pandemia do covid-19.
  4. Do inquilino que não cumpre com as regras do Poder Público

É de conhecimento geral que a população está passando por uma pandemia e deve-se cumprir com isolamento social. Aqueles que descumprem com as regras instituídas pelos condomínios, por exemplo, tem seu comportamento avaliado como antissocial, sendo admitida sua exclusão do condomínio.

  • Se o inquilino insiste em descumprir regras de isolamento social, realizando festas e aglomerações no imóvel, mesmo após ter recebido notificações, reclamações e até mesmo multas, poderá o proprietário buscar o despejo do locatário.
  • Isto porque o inquilino tem o dever de cumprir as regras impostas pelo Poder Público, bem como as do condomínio e se não as cumprir ensejará em uma infração contratual, podendo o locador solicitar o fim do contrato.
  • O que pode ser feito nesse momento para beneficiar as duas partes?
  • É fato que o locador precisa do aluguel do imóvel e o locatário precisa do imóvel para morar, mas é fato também que os transtornos causados pelo novo coronavírus vão passar.

Logo, o momento pede muita compreensão e negociação das duas partes. O locador precisa saber que em meio a pandemia será mais difícil alugar novamente o imóvel, bem como o inquilino deve ter a consciência de que o proprietário do imóvel também está sendo prejudicado com o momento atual.

  1. As partes poderão negociar descontos nos valores e até mesmo isenções, pelo tempo que durar a pandemia, devendo retornar ao normal assim que encerrar a situação.
  2. Também existe a possibilidade de redução nos valores dos aluguéis através do processo judicial, mas vale ressaltar que a negociação não é válida para aluguéis vencidos antes do início da pandemia.
  3. Portanto, vale ressaltar que o momento pede compreensão e negociação.
  4. _________
  5. Como Tirar Um Inquilino Do Imovel Que Não Tem Contrato?*Juliane Garcia dos Santos é advogada do escritório Dorneles & Biondo – Advogados Associados.

Atualizado em: 9/7/2020 08:45

Lei do inquilinato: as obrigações e direitos do inquilino

Você sabe quais são os direitos do inquilino? Entenda neste post o que a lei do inquilinato garante para quem aluga um imóvel.

Quando o você aluga uma casa ou apartamento, muitas vezes não têm conhecimento ao certo das regras básicas que deve seguir, assim como aquelas que o locador deverá cumprir.

Então, para que se tenha uma relação contratual equilibrada é necessário que locatário e locador conheçam bem seus deveres e direitos, uma vez que as principais dificuldades deste tipo de negociação estão, na maioria das vezes, relacionados com a divisão de responsabilidades que normalmente surgem nas ocasiões mais inesperadas. 

Por exemplo: quem deve pagar se for necessário pintar o prédio? E se for preciso trocar o encanamento ou a fiação elétrica? A quem se deve encaminhar a cobrança se o condomínio decidiu reformar toda a área de lazer?

Essas regras são estabelecidas pela Lei do Inquilinato e precisam ser obedecidas mesmo que haja a existência de contratos informais entre inquilino e o proprietário. As cláusulas impostas por essa lei garantem o seu bem-estar e evitam possíveis dores de cabeça mais à frente.

A Lei do Inquilinato e a sua importância

A Lei do Inquilinato é um conjunto de normas e regras que regulamentam o mercado de aluguéis residenciais e comerciais no país. Por isso, caso você vá alugar um imóvel, antes de tudo, é fundamental conhecer e entender os deveres e direitos existentes do proprietário, assim como do inquilino.

A locação de imóveis possui suas regras determinadas pelo que foi escrito no contrato assinado pelas partes e também pela Lei Federal nº 8.245, de 1991, denominada como Lei do Inquilinato, que traz todas as normas sobre a locação de imóveis urbanos no Brasil.

Ainda assim, algumas alterações ocorreram na legislação ao longo dos anos. A primeira foi em 2009, por meio da Lei nº 12.112. Na ocasião, foi determinada, por exemplo, a redução do prazo para o inquilino sair do imóvel. Já em 2016, com as alterações no Código de Processo Civil, a Lei do Inquilinato foi alterada mais uma vez, principalmente com relação às ações de despejo.

A pergunta é: qual a necessidade estar informado sobre tudo isso? É fundamental ter conhecimento com relação às regras determinadas por lei, inclusive, as suas atualizações, para evitar problemas que podem ser extremamente graves no longo prazo. Além disso, quanto mais saber sobre as normas, mais tranquilo e seguro será todo o processo para a locação.

Direitos do inquilino

Antes de finalizar um contrato de locação, é fundamental que o inquilino se atente a todos os deveres e direitos previstos pela lei do inquilinato. Isso é importante para evitar prejuízos futuros, além de impedir que o locatário deixe de se responsabilizar por alguns itens obrigatórios.

E para começar, vamos ver os direitos do inquilino.Veremos quais são esses direitos e deveres a seguir.

Adquirir o imóvel em perfeitas condições

A primeira cautela que cabe ao inquilino é observar o estado do imóvel em seus mínimos detalhes durante a realização da vistoria. Isso deve ser feito antes da assinatura do contrato e permite a avaliação, bem como a anotação de todos os defeitos que forem encontrados.

Dicas para a vistoria

Desta forma, quando for alugar um imóvel, não deixe de conferir:

  • o estado de conservação do piso e dos revestimentos cerâmicos das paredes;
  • os vidros e as articulações de portas e janelas;
  • os espelhos e botões de interruptores e tomadas;
  • o estado e a conservação da estrutura e da pintura das paredes, do teto e dos pisos;
  • as condições das louças sanitárias, pias e tanques;
  • o funcionamento e a qualidade das instalações elétricas;
  • a estrutura hidráulica — abra e feche todas as torneiras, chuveiros, válvulas e registros em busca de vazamentos e gotejamentos;
  • sinais de infestações por cupins, ratos ou outras pragas.

Concluído a vistoria, é emitido um laudo contendo todas as características da propriedade, incluindo fotos do local. Dessa forma, fica validada a condição do imóvel antes da assinatura ser formalizada. Com esse ato, o inquilino responsabiliza-se pelo compromisso de conservar o local e entregá-lo com as mesmas condições em que ele se encontrava na data da visita.

É importante salientar que, ao ocupar o imóvel, o locador garante o direito de desfrutar das condições adequadas para habitação. Caso contrário, pode exigir junto à imobiliária e rescindir o contrato.

Possuir preferência de compra

O dono de um imóvel tem o direito de vendê-lo a qualquer momento, mesmo durante a vigência do contrato, independentemente da razão. Entretanto, de acordo com as disposições da lei do inquilinato, a preferência com relação a opção de compra é do inquilino.

Ele é inserido dentro das mesmas circunstâncias vigentes no mercado, em igualdade de condições com qualquer comprador em potencial. Assim sendo, o locador é obrigado a informar ao locatário sobre sua intenção de vender a propriedade.

Essa notificação pode ser realizada de forma judicial ou extrajudicial, com uma carta assinada pelo inquilino. A contar do momento em que se obtém o comunicado, o inquilino tem o prazo de 30 dias para manifestar a sua intenção de comprar ou não o imóvel. Caso aceite a proposta, será necessário  assinar um termo de compromisso de compra, efetuar a quitação do sinal, entre outras disposições.

Se o locatário não se manifestar dentro do prazo acordado, ele perde automaticamente a preferência de compra, que já pode ser transferida a um sublocador, caso tenha algum. Não havendo, o imóvel pode ser vendido a qualquer comprador que tiver interesse.

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Não pagar taxas de administração

Quando a propriedade é alugada por uma imobiliária, a responsabilidade pelo pagamento das taxas administrativas e de intermediações, como no caso da confirmação de idoneidade do locatário ou de seu fiador, é do proprietário.

Os impostos, as taxas e o prêmio do seguro complementar contra incêndio são assumidos pelo proprietário do imóvel, a menos que fique acordado em contrato que essas despesas ficarão por conta do locatário.

Devolver em qualquer momento

É direito do locatário residir na propriedade durante o prazo vigente acordado. Ao locador, só é concedido retomar o imóvel enquanto o contrato de locação for vigente, caso tenha estabelecido um acordo com o inquilino prevendo isso ou em alguma eventualidade que justifique uma ação de despejo.

O locatário poderá devolver o imóvel quando quiser. Contudo, poderá ser submetido ao pagamento de uma multa contratual prevista expressamente, no caso dessa devolução ser feita antes do prazo estipulado.

Deveres do inquilino

Como é possível perceber, o inquilino tem uma série de direitos que devem ser aproveitados. Mas também é importante saber quais seus deveres.

Pagar o aluguel em dia

O pagamento do aluguel dentro dos prazos é uma das obrigações mais importantes do locatário. Além disso, pode acontecer de existirem mais algumas obrigações constantes no contrato. No caso de locação de apartamento, são previsíveis as cobranças de condomínio e eventuais taxas extras relativas à administração do edifício de forma recorrente.

Geralmente, esses valores adicionados são destinados a reformas e a melhorias do funcionamento do condomínio, no qual está incluso a manutenção do espaço e pagamento de colaboradores. Antes da assinatura do contrato, é interessante que se verifique a disponibilidade financeira para apropriar-se de tais encargos.

Outra cautela importante é ficar alerta às datas das contas apresentadas. Elas precisam pertencer apenas ao ciclo de vigência do contrato. Dívidas anteriores têm a necessidade de serem regularizadas pelo locador a fim de evitar problemas ao novo locatário, como multas por inadimplência e outros deslizes.

Zelar pela propriedade

Fazer a manutenção necessária no imóvel é uma obrigação do inquilino. Sem os cuidados básicos, podem ocorrer danos até mesmo na estrutura da propriedade, como no caso das infiltrações que ao longo do tempo não podem ser resolvidas.

Apesar disso, caso existam danos anteriores ao contrato de aluguel atual, o inquilino tem o direito de solicitar o reparo por parte do locador. Quando o próprio inquilino ou terceiros a convite deste causarem algum tipo de dano à propriedade, também será obrigatório o conserto sem a auxílio do proprietário.

Vale lembrar que cada contrato pode conter mudanças nas disposições deste tipo de cláusula.

Respeitar as regras de condomínio

Analisar as regras do condomínio faz parte do contrato de locação desde o início de sua vigência. É dever do inquilino obedecer às normas estabelecidas pelo regimento interno, e isso engloba as multas relativas ao descumprimento delas, como a aplicação de penalidades.

Situações em que a Lei do Inquilinato pode ser aplicada

Quebra de contrato

Tendo em vista a legislação, a quebra de contrato pode ser feita pelo inquilino, desde que tenha sido comunicada com 30 dias de antecedência. Caso o contrato tenha prazo determinado, será necessário pagar o valor da multa proporcional de rescisão, conforme abordado.

Já por parte do dono do imóvel, a propriedade somente poderá ser solicitada fora do prazo determinado em casos específicos, como demolição do prédio ou em situações em que ele, cônjuge ou descendentes não têm onde residir. Dentro do prazo do contrato, ele também está sujeito a multa.

Obras no imóvel

No caso de obras na propriedade de quem é a responsabilidade? Essa é uma dúvida muito recorrente nesses tipos de contrato. Entretanto, essa é uma questão prevista na Lei do Inquilinato. Basicamente existem 3 cenários:

  • reparos relacionados à problemas anteriores à locação: são de responsabilidade do dono do imóvel e devem ser analisados no momento de fechar o contrato;
  • reparos e avarias realizados pelo locatário: quaisquer outros reparos que tiverem que ser realizados por desgaste de utilização ou por avarias causadas pelo inquilino precisam ser arcados por ele. O mesmo vale para as modificações estéticas, caso o contrato permita que sejam feitas;
  • manutenções estruturais: danos estruturais que não foram causados pelo inquilino são de responsabilidade do dono da propriedade, como infiltrações, falhas no sistema elétrico, rachaduras, entre outros.

Atrasos e inadimplência

Nos casos de ocorrer atraso no pagamento do aluguel, o dono ou a instituição que responde pela administração do contrato tem direito a cobrar multa.

Além disso, no caso de não pagamento, o locador pode requerer o despejo a partir do primeiro dia de atraso e a desocupação deverá ocorrer dentro do prazo concedido de até 15 dias.

O mesmo também acontece caso o locatário não cumpra com o pagamento das taxas de condomínio.

Entenda como funciona uma ação de despejo

Um processo de ação de despejo pode iniciar sempre que o locador pretende retirar o locatário da sua propriedade em função de descumprimento do contrato. Esse procedimento é resguardado na Lei do Inquilinato e pode acontecer nas seguintes situações:

  • descumprimento com o pagamento: a inadimplência de aluguel ou condomínio é passível de ordem de despejo;
  • extinção do contrato de trabalho: quando a locação estiver vinculada ao contrato de trabalho do locatário e ele for finalizado, é possível a retomada do imóvel;
  • utilização pelo proprietário: o locador pode exigir a retomada do imóvel caso seja para o seu uso, de um cônjuge ou de um descendente que não disponha de imóvel residencial próprio;
  • término de locação temporária: o proprietário pode solicitar despejo em casos de locação temporária em que o locatário se recuse a sair ao final do prazo;
  • falecimento do locatário: em situações em que o inquilino não tenha sucessor legítimo para assumir o contrato;
  • permanência de sublocatário: quando o sublocatário não quer deixar o imóvel;
  • reparos urgentes no imóvel: quando for necessário a realização de reparações urgente em que não haja possibilidade da permanência do inquilino no local.

Como o inquilino pode evitar o despejo por falta de pagamento?

O locatário pode tomar algumas medidas quando souber da intenção do proprietário de iniciar uma ação de despejo. O locatário pode reverter a situação se efetuar depósito judicial que contemple todos os valores devidos. Assim sendo, deverão ser incluídos no montante:

  • os aluguéis e acessórios da locação que tiveram o vencimento até a sua efetivação;
  • as multas contratuais, quando ordenáveis;
  • os juros de mora.

Contudo, esse procedimento só pode ser realizado uma vez a cada 24 meses. Caso contrário, não será aceito judicialmente.

O dono do imóvel pode encerrar o contrato antes do prazo?

Geralmente, não. O dono do imóvel também precisa cumprir o contrato até o término. Existem alguns casos específicos em que ele poderá solicitar de volta como: demolição do prédio onde está localizada a unidade; obras que vão aumentar a área construída; para uso residencial dele, do cônjuge ou descendentes. Mas esses casos são válidos somente em contratos longos.

O proprietário pode exigir a substituição de garantia ou um novo fiador? Em quais casos?

Sim. O dono do imóvel tem o direito de exigir tanto um novo fiador como a substituição de garantia, caso ocorra: a exoneração do fiador; morte do fiador; ausência, recuperação judicial, interdição, insolvência do fiador (se for declarado judicialmente); desapropriação ou alienação do imóvel; liquidação ou fechamento do fundo de garantia.

Posso emprestar ou sublocar o imóvel que aluguei?

Será necessário pedir autorização do locador que caso aceite deverá ser feito por escrito.

Se você sublocou o imóvel, quando o seu contrato chegar ao fim a sublocação também chegará.

Contratos feitos por meio de caução

Para aqueles que decidem alugar um imóvel utilizando a caução como garantia, é importante saber que a Lei nº 8245/91 garante que a caução em dinheiro, que não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança. Ao final do contrato, o dinheiro é devolvido ao locatário com juntamente com os rendimentos do período.

A devolução do valor corrigido só acontece quando o imóvel é entregue dentro do prazo, em perfeitas condições e com o pagamento dos aluguéis em dia. Caso isso não aconteça, o proprietário tem o direito de usar o valor para cobrir essas despesas. Se o prazo for renovado, a quantia só retorna ao locatário quando este deixar o imóvel.

Avisar sobre a mudança antecipadamente segundo a lei do inquilinato

O aviso antecipado foi implementado na lei do inquilinato para evitar diversas dores de cabeça na mudança – entre eles, a falta de pagamento por parte do inquilino, saída repentina de locatários que deixam o imóvel descuidado ou com comprometimento da estrutura original da unidade e outras situações desfavoráveis..

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Para regularizar essas situações e assegurar os os direitos do locador, a lei determina que o inquilino comunique com a antecedência de 30 dias que deixará a propriedade. Essa medida pode ser tomada por meio de um comunicado oficial à imobiliária ou ao proprietário.

Caso não seja feita a antecipação do aviso de mudança, o locador poderá cobrar do inquilino o valor referente a um mês de aluguel, mais os encargos pela falta da formalidade. Por outro lado, considera-se cumprido o aviso prévio tão logo o locatário providencie o comunicado dentro do prazo.

Todas as relações sociais e negociais necessitam contemplar normas, que são necessárias para manter o ponto de equilíbrio entre os envolvidos e assim poder garantir seus direitos e cumprir seus deveres com o máximo de igualdade necessária.

As regras impostas na lei do inquilinato foram criadas com o intuito de facilitar e encurtar o caminho em determinadas situações que, antes, tiravam o sono dos donos de imóveis e deixavam os locatários extremamente desprotegidos. Mesmo assim, é aconselhável observar o que diz a lei e observar o contrato antes de se comprometer.

Enfim, alugar uma propriedade envolve responsabilidades do locador e do locatário. É imprescindível que se tenha conhecimento de todas as normas que envolvem o processo para evitar dores de cabeça.

A Lei do Inquilinato existe justamente para esclarecer e determinar os deveres e direitos do inquilino e do proprietário e proteger os interesses de ambas as partes.

Estar ciente dela é a garantia de uma relação de negócio saudável.

Gostou de conhecer mais sobre as normas , os direitos e os deveres do dono da propriedade alugada e do inquilino? Então, aproveite para saber mais sobre como adquirir o seu imóvel e fique por dentro de todas as informações fundamentais para dar essa grande passo na sua vida!

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Como Tirar Um Inquilino Do Imovel Que Não Tem Contrato?

Como tirar um inquilino do imóvel que não tem contrato?

O contrato de locação pode ser pactuado da melhor forma que se amolde aos objetivos dos contratantes, independendo de qualquer formalidade para que tenha validade. A lei do inquilinato (8.

245/91) deixa claro que é possível se ajustar a locação por meio verbal.

Ou seja, o contrato de locação ajustado de forma verbal possui sim plena validade e vincula o locador e o inquilino ao seu fiel cumprimento.

Como Tirar Um Inquilino Do Imovel Que Não Tem Contrato?

Ação de despejo

A lei do inquilinato prevê que a ação para o locador retomar o imóvel será a de despejo, segundo dispõe o art. 5º da Lei 8245/91.

Dessa forma, não havendo pagamento do aluguel pelo locatário segundo os prazos ajustados, poderá o locador buscar a proteção da justiça por meio da proposita da ação de despejo para cobrança dos alugueis atrasados e retomar o imóvel.

Como visto anteriormente, a locação verbal é válida, cabendo ao locador na ação demonstrar minimamente sua existência. A existência da locação verbal pode ser comprovada por recibos, testemunhas, e-mails, whatsapp ou qualquer outro meio de prova.

É necessário o locador estar ciente que para conseguir uma decisão judicial que determine a desocupação do imóvel pelo locatário de forma rápida (15 dias) deverá prestar uma caução no valor equivalente a três meses de aluguel. Esse valor, ao final da ação, é devolvido ao locador, servindo apenas como uma garantia caso a ação seja julgada em seu desfavor.

Importância do contrato escrito

Apesar de válido o contrato verbal traz insegurança as partes, uma vez que dá brechas para discussões em eventual discordância quanto ao que tenha sido pactuado verbalmente. Sendo assim, em caso de litígios evolvendo a locação, o que restou definido entre as partes dependerá de comprovação.

Outro ponto negativo do contrato verbal é o tipo de procedimento a ser seguido judicialmente para cobrança dos alugueis inadimplidos pelo locatário. Ao contrário do contrato escrito, o contrato verbal não pode ser executado imediatamente, pois necessita passar pela etapa de comprovação de sua existência, o que atrasa a recuperação do crédito do locador.

Assim, mesmo que seja válido o contrato verbal não há qualquer vantagem para as partes em sua celebração, devendo-se privilegiar a contratação por escrito, ou mesmo que iniciada a contratação de forma verbal nada impede que este acordo seja posteriormente formalizado por escrito por um advogado da área trazendo maior segurança ao negócio firmado.

Faça sempre contratos escritos de suas negociações. Proteja seu patrimônio!

Meu inquilino não paga aluguel: o que fazer?

O proprietário de um imóvel alugado precisa estar preparado para lidar com algumas situações que podem ocorrer durante a locação, e a inadimplência é uma delas.

Por isso, quando o inquilino não paga aluguel, existem medidas que podem ser tomadas para solucionar a questão. Uma delas é a cobrança de aluguel de forma amigável, sempre pontuando as conversas com registros de e-mails e formalizando compromissos de pagamento.

Confira abaixo algumas das estratégias que separamos para ajudar você na cobrança dos alugueis atrasados.

Inquilino não paga aluguel? Estratégias de cobrança de aluguel

No caso de inadimplência, o melhor é tentar resolver de forma amigável a quitação do débito, incentivando o inquilino a pagar a dívida. Assim, é importante utilizar estratégias de cobrança, como:

A melhor forma de cobrar o aluguel é entrar em contato com o inquilino para tentar resolver essa questão. Um dos meios de comunicação mais indicados é o telefone.

Durante a conversa, tente descobrir as razões pela falta de pagamento do aluguel. Com isso, você pode propor formas de resolver o problema do inquilino e ainda receber os valores devidos.

Lembre-se de manter a conversa sempre em tom amigável, cordial e sem ameaças, pois, isso pode deixar o locatário desmotivado a pagar o que deve, além de correr o risco de infringir a lei por cobrança excessiva e incorreta.

Escolha o melhor horário para fazer a cobrança

Não existe um horário pré-estabelecido para fazer a cobrança do inquilino não paga aluguel, segundo especialista, o melhor é entre às 9h e 11h da manhã, ou entre às 14h e 16h.

Contudo, é preciso considerar o horário que o inquilino pode atender e conversar de forma tranquila e discreta, evitando constrangimentos no trabalho dele, por exemplo.

Envie notificações por escrito

A notificação por escrito é sempre recomendado nos casos de inadimplência na locação, pois além de informar o locatário sobre o seu atraso nos pagamentos, esses avisos também podem ser utilizados como forma de comprovar a situação em juízo.

Quando o pagamento não é realizado, mesmo com a cobrança e notificações enviadas para o inquilino, o proprietário pode decidir entrar com uma ação na justiça para receber os valores devidos, além de despejar o locatário e reaver o seu imóvel.

É importante realizar a cobrança com toda a cordialidade. Porém é preciso firmeza,  evitando que o inquilino sempre arrume desculpas para não pagar o débito.

Como Tirar Um Inquilino Do Imovel Que Não Tem Contrato?

Analise outras opções para receber o aluguel atrasado

A Lei do inquilinato é a responsável por assegurar as transações de locação de imóveis. Por isso, em casos de situações como atraso do aluguel, desinteresse em arcar com a dívida, entre outras questões. O proprietário pode analisar outras opções para resolver essa situação, como cobrança extra judicial.

Pedido de rescisão do contrato de locação

O pedido de despejo do imóvel pode ter alguns motivos, entre eles a falta de pagamento do aluguel. E o proprietário do imóvel pode entrar com a ação de despejo para reaver sua propriedade ou receber os valores em atraso.

Ação de Despejo

No caso do proprietário não querer mais alugar o imóvel para o inquilino, pode ser feito o pedido de rescisão do contrato de locação. Além disso, é possível entrar com o pedido de pagamento dos aluguéis em atraso junto com a primeira petição de rescisão contratual e a solicitação de despejo do imóvel.  O artigo 62 é um dos que tratam desse assunto na Lei do Inquilinato.

Essa decisão é a mais vantajosa para o proprietário, pois, além de retomar o seu imóvel com a ação de despejo, ainda recebe os valores dos aluguéis em atraso e outros prejuízos com juros e correção monetária.

É possível também cobrar outras valores, conforme especificações contidas no contrato de locação do imóvel alugado para o inquilino não paga aluguel. Todas essas ações estão previstas na Lei nº 8.

245/91 (Lei do Inquilinato).

Contudo, é possível evitar a ação de despejo, caso o inquilino deposite os valores em atraso em juízo, no prazo de até 15 dias após a citação realizada juridicamente.

De preferência, o pedido de despejo deve ocorrer em até 60 dias  após a inadimplência. Contudo, o proprietário tem o direito de entrar com a ação no dia seguinte após o atraso do aluguel.

Medida liminar para despejo do inquilino

Para que o proprietário consiga utilizar um liminar para retirar rápido do seu imóvel o inquilino não paga aluguel, é preciso seguir alguns requisitos:

  • Não estar fixado no contrato de locação nenhuma garantia, como seguro fiança, caução, fiador, entre outras. Esse requisito está previsto no artigo 37 da Lei de Locação;
  • A falta de pagamento do aluguel e seus acessórios (conta de consumo, condomínio, entre outros);
  • Entre outros requisitos contidos na Lei do Inquilinato.
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Caso a liminar seja concedida, o inquilino deve desocupar o imóvel ou efetuar o pagamento de todos os valores devidos em até 15 dias. Mesmo que uma parte do valor seja pago, o inquilino precisa quitar todas as dívidas por mais 10 dias.

Contudo, para evitar o uso desse recurso de forma abusiva, a justiça prevê  que o inquilino não pode ter utilizado nos últimos 24 meses anteriores a ação, a medida de acréscimo de tempo para quitação completa da sua dívida.

Em alguns casos, o juiz pode determinar um prazo maior, de até 30 dias para que o inquilino não paga aluguel saia do imóvel. A desocupação do imóvel pode ser determinada em até 15 dias nos seguintes casos:

  • Quando a data da citação for de mais de 4 meses ( o que pode acontecer na maioria dos casos);
  • Casos previstos na Lei do Inquilinato, nos artigos 9º e 46, § 2º.

Para o proprietário que aluga seu imóvel por conta própria, é preciso buscar ajuda jurídica para entrar com uma ação de rescisão de contrato e despejo do inquilino não paga aluguel. Para imóveis locados com imobiliárias, a maioria delas presta auxílio jurídico para os proprietários que lidam com esse problema.

Para proprietário que deseja a desocupação mais rápido do imóvel, é possível solicitar o despejo sem a necessidade de receber os valores em atraso, pois a solicitação de despejo junto com o pagamento pode atrasar a saída do inquilino.

Gostou de conhecer as medidas que são possível quando o inquilino não paga aluguel? Então, para mais conteúdos sobre locação, imóveis e dicas sobre o assunto, acompanhe o blog da Carvalho Administradora!

Inquilino que não quer sair do imóvel: o que fazer?

Como Tirar Um Inquilino Do Imovel Que Não Tem Contrato?

Não importa se você está alugando o seu imóvel para alguém pela primeira vez, ou se tem vários imóveis para alugar. Em qualquer um dos casos, existe o risco, se é que já não aconteceu, de você topar com um inquilino que não quer sair do imóvel, mesmo após o encerramento do contrato.

E essa é uma situação muito delicada, que vai exigir jogo de cintura e muita paciência. Mas apesar do inquilino, inadimplente ou não, contar com a garantia de seus direitos, você também tem o apoio da lei. Basta fazer tudo direitinho para não se arrepender depois.

Para nada dar errado, primeiramente fique a par da Lei do Inquilinato. É através dela que você fica sabendo o que pode e o que não pode ser feito. A lei tem abrangência em todo o Brasil, e suas exigências devem ser seguidas rigorosamente.

Um exemplo, e o motivo de termos dito que você precisa ter paciência, é que a lei determina prazos para desocupação do seu imóvel pelo inquilino. O período mínimo pode ser estipulado por contrato. E para moradia, em geral, são 30 meses.

Ou seja, antes disso não nada que possa ser feito, mesmo em caso de inadimplência. Passado este prazo, apesar de não haver formas de você se prevenir de uma possível resistência à desocupação, já será possível tomar algumas medidas. E estamos aqui para falar delas!

Inquilino que não quer sair do imóvel: 5 medidas cabíveis

O artigo 5 do inciso XI da Constituição Federal garante:

 a casa é asilo inviolável do indivíduo, ninguém nela podendo penetrar sem consentimento do morador, salvo em caso de flagrante delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou, durante o dia, por determinação judicial.

Pode parecer estranho, principalmente se você não tem experiência no mercado imobiliário, mas a posse do imóvel alugado é do inquilino.

O contrato de locação é que dá a ele este status, mesmo que ele não honre com o pagamento. É a residência, e não a titularidade, que garante os direitos constitucionais.

É por esta razão que é preciso ter todo o cuidado possível na lida com situações onde o locatário se recusa a deixar o imóvel.

Mas vamos saber, passo a passo, como você pode proceder.

A locação cessa assim que o prazo definido termina

Isso é expresso pelo artigo 573 do Código Civil. Mas pelos motivos já explicados, o imóvel continua sendo residência do inquilino, mantendo-o em uma espécie de limbo jurídico.

Ao constatar o interesse de permanecer no imóvel, portanto, o primeiro passo é renegociar. O tempo de permanência pode ser revisto por meio de um acordo amigável.

A conciliação espontânea é de longe a melhor forma de resolver esse problema. Afinal, ambos têm seus direitos, e enxergam suas versões como verdadeiras.

Por isso, tudo o que você não deve fazer é coagir o inquilino que não quer sair do imóvel por meio de mensagens, e-mails, telefonemas, recados, etc.

Da mesma forma, o proprietário só pode entrar no imóvel com a autorização do inquilino. Mesmo após o término do contrato.

Se não houver acordo, notifique o inquilino, solicitando sua retirada

Ainda não é hora de recorrer ao despejo! Você pode conseguir o resultado que pretende informando o inquilino por escrito sobre o fim do contrato e dando o prazo legal de 30 dias para sua retirada.

A formalização da situação pode motivá-lo a agilizar sua saída. Desta vez, o mais provável é que ele chame você para uma nova conversa, o que demonstra interesse em resolver o problema.

  • Marque essa reunião em um local público, de preferência, para evitar atritos.
  • Repita calmamente a sua intenção de reaver e ouça as razões do inquilino que não quer sair do imóvel.
  • Não faça nenhum tipo de ameaça nem tente intimidá-lo, pois isso pode gerar problemas legais no futuro.
  • Entretanto, você pode informar que cogita, de sua parte, tomar providências na justiça se não houver acordo.

 Se o inquilino insistir na permanência, estipule um novo aluguel

Se até aqui o inquilino ainda não desocupou o imóvel espontaneamente, a situação continua praticamente a mesma.

Neste ponto sua paciência começará a se esgotar, mas jamais aja irracionalmente. Não tome atitudes impulsivas como desligar a luz do imóvel ou fazer barulhos.

Você não quer uma ação por danos morais ou uma ação criminal, quer?

Infelizmente você também ainda não pode ingressar no imóvel. Mas, dependendo de sua relação com o inquilino que não quer sair do imóvel, ou da situação que o levou a se recusar a sair, você pode renovar o aluguel, inclusive estipulando um novo valor.

Às vezes, em uma simples conversa, pode-se descobrir que algum familiar do inquilino passou por um tempo doente, ou que ele perdeu o emprego. Nestes casos o mais sensato é prorrogar o contrato.

Em caso de inadimplência os valores podem ser cobrados na justiça

Nos casos de má-fé, quando o locatário, além de se recusar a sair do imóvel ainda se recusa a pagar o aluguel, a situação é completamente diferente.

Em geral, nessas situações o melhor é cobrar o valor do aluguel devido, de eventuais danos e do período excedido diretamente na justiça.

Você pode ingressar com uma ação de cobrança de aluguéis culminando no despejo. Ou, se preferir, pode entrar apenas com a ação de despejo.

Nada resolveu? Despejo é o último recurso

Nada pode obrigar o inquilino a sair do imóvel, exceto uma ação de despejo.

E mesmo depois dela, ainda é preciso ter cautela. Não coloque os pertences do inquilino na rua nem tente expulsá-lo por conta própria.

Não importa o quanto a situação tenha estressado você ou causado outros problemas. O melhor é sempre agir dentro da lei.

E se o inquilino se recusar a abandonar o imóvel, mesmo depois da audiência no tribunal que determinou o despejo?

Neste caso você pode, depois de terminado o prazo de desocupação, voltar ao tribunal e solicitar a ação da polícia. Somente o Estado, na figura dos policiais, pode usar da força como último recurso para remover o inquilino.

Nada de acordo verbal!

  1. É muito mais difícil reaver um imóvel quando não existe contrato de locação e nem as garantias que só um corretor pode oferecer.
  2. Primeiro porque a ausência de qualquer documento é um prato cheio para pessoas mal-intencionadas darem o calote.

  3. Em segundo lugar, porque a falta de assinaturas inviabiliza a entrada de processos na justiça.

Por isso a imobiliária tem um papel central na relação.

A análise cadastral já de início permite filtrar os candidatos ao inquilinato, identificando e recusando os pretendentes com predisposição à inadimplência.

Da mesma forma, só a imobiliária pode dar garantias de que o pagamento será realizado. É para isso que a Tropical trabalha. Conte sempre com a gente!

Corretora de imóveis, gerente do Departamento de Locação da Imobiliária Tropical.
Imobiliária de Blumenau com mais de 42 anos de experiência em compra, venda e locação de imóveis residenciais, comerciais e industriais. Prestamos toda assessoria necessária para que sua negociação seja transparente e segura.

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