Como Saber Quanto Posso Construir Em Um Terreno?

Como Saber Quanto Posso Construir Em Um Terreno?

Os parâmetros que nos permitem entender o que e como podemos construir (ocupação) e para quais atividades o terreno pode ser utilizado (uso) são regidos pela Lei de Zoneamento da nossa cidade. Esta lei promove a divisão da cidade em áreas que possuem diretrizes próprias que devem ser levadas em conta na hora de se pensar e projetar uma residência, empreendimento ou qualquer outro tipo de uso!

Você tem acesso aos parâmetros da Lei de Zoneamento para o caso específico do seu terreno em um documento nomeado como Guia Amarela na cidade de Curitiba, este documento pode variar de nome de cidade para cidade.

Neste texto iremos explicar e ilustrar os parâmetros de maior relevância para se conhecer o potencial do que pode ser feito em seu terreno em um primeiro momento, o que não anula a necessidade de um aprofundamento para evitar sérios problemas.

O conhecimento dessas informações é de grande relevância pois podem até implicar em um maior valor do terreno em função, por exemplo, de um Coeficiente de Aproveitamento alto, pois este recurso determina a possibilidade de construir de uma casa/empreendimento com mais andares.

Como Saber Quanto Posso Construir Em Um Terreno?Parâmetros construtivos. Fonte: Como manjar do zoneamento e guia amarela, Prefeitura de São Paulo, página 27 [PDF].

Lembramos que o não atendimento a qualquer ítem da guia amarela impede a aprovação do projeto na secretaria de urbanismo, inviabilizando a construção, ou tornando irregular a edificação previamente construída. No último caso, além de diminuir o valor do bem na hora da venda, o proprietário ainda estará sujeito a multa e a interdição do funcionamento do imóvel para uma utilização comercial.

A continuação apresentaremos para vocês alguns parâmetros utilizados para determinar as características que a construção deverá atender. Estes parâmetros são definidos de acordo ao zoneamento correspondente à área da cidade na qual o terreno se encontra. Eles são:

  • Usos permitidos, tolerados, permissíveis e proibidos:

Os usos correspondem às atividades ou finalidades para as quais o terreno pode ser utilizado. No caso dos usos permissíveis é necessário conseguir a autorização da secretaria de urbanismo para proceder com o empreendimento.

Alguns exemplos de usos são: habitação unifamiliar; comércio e serviço vicinal, de bairro e setorial; e industrial tipo 1.

  • Coeficiente de aproveitamento:

O Coeficiente de Aproveitamento (CA) de uma edificação é a divisão da área computável e a área total do terreno. Este parâmetro determina, basicamente, quantos metros quadrados podem ser construídos com base na área do terreno, Este dado se obtém multiplicando o CA pela área do terreno.

Como Saber Quanto Posso Construir Em Um Terreno?Exemplo: Coeficiente de aproveitamento 1 e 4. Fonte: Como manjar do zoneamento e guia amarela, Prefeitura de São Paulo, página 40 [PDF].

Varandas, beirais e abrigo para medidores são alguns exemplos de itens da construção que, seguindo algumas restrições, podem contar como área construída não computável e não compor a área que será considerada para o cálculo do IPTU. Essa é uma forma de como até nos pequenos detalhes um projeto eficiente pode gerar economia não só na construção, mas também a longo prazo.

A área ocupada pela construção em relação ao terreno corresponde a sua projeção em metros quadrados sobre o mesmo. Dessa forma, a Taxa de Ocupação (TO) é a divisão entre a área de projeção das construções e área total do terreno.

Como Saber Quanto Posso Construir Em Um Terreno?Exemplo: Taxa de ocupação 0,5. Fonte: Como manjar do zoneamento e guia amarela, Prefeitura de São Paulo, página 35 [PDF].

A taxa de ocupação nos mostra o equilíbrio que deve haver entre espaços construídos e vazios. Dois dos motivos para isto são garantir a ventilação e insolação urbana.

A Taxa de Permeabilidade (TP) é o percentual mínimo exigido de área que permita a infiltração de água no solo para um lote. Está área é calculada desconsiderando a projeção das edificações e espaços ocupados por pavimentações não drenantes.

Como Saber Quanto Posso Construir Em Um Terreno?Taxa de permeabilidade. Fonte: Como manjar do zoneamento e guia amarela, Prefeitura de São Paulo, página 38 [PDF].

Quando se tem o interesse de não deixar grandes áreas de jardim no imóvel ou quando é necessário pensar em mais espaço para estacionar carros uma das possibilidades para mesmo assim respeitar a taxa de permeabilidade pode ser o paver pois, em alguns casos, a área onde este material é utilizado pode ser considerada como área permeável.

A edificação deve respeitar um limite de altura máxima que é medida do terreno ao ponto mais alto da construção em metros ou informada em um número máximo de pavimentos. Para o segundo caso é necessário atender ao limite imposto pela anatel e pela aeronáutica.

Como Saber Quanto Posso Construir Em Um Terreno?Gabarito de altura máxima. Fonte: Como manjar do zoneamento e guia amarela, Prefeitura de São Paulo, página 40 [PDF].

É importante ressaltar que alguns elementos estruturais, como caixas d’água e áticos não são considerados no cálculo da altura máxima da edificação.

  • Recuo frontal e afastamento das divisas:

São as distâncias entre a construção e os limites de frente, laterais e fundo do terreno que devem ser respeitados no momento de se alocar a edificação no terreno.

Como Saber Quanto Posso Construir Em Um Terreno?Recuo frontal e afastamento das divisas. Fonte: Como manjar do zoneamento e guia amarela, Prefeitura de São Paulo, página 42 [PDF].

Caso você tenha o interesse de construir junto a um dos muros laterais ou de fundo o projetista pode levantar a viabilidade de deixar está face da construção sem aberturas, janelas ou sacadas, para atender a sua solicitação e ainda aproveitar está característica para realçar o aspecto estético da construção.

  • Testada e área mínima de lote:

Estes dois parâmetros são aplicados para limitar a divisão dos terrenos e garantir um lote com dimensões mínimas favoráveis a sua utilização. A área mínima se refere à menor área que o lote pode possuir, e a testada mínima corresponde ao menor comprimento que a face da frente de um lote pode ter.

Como Saber Quanto Posso Construir Em Um Terreno?Testada e área mínima de lote. Fonte: Como manjar do zoneamento e guia amarela, Prefeitura de São Paulo, página 39 [PDF].

Essas informações costumam ser mais relevantes quando se tem o interesse de sub-dividir um lote já existente. Para este caso a secretária de urbanismo de Curitiba possibilita que se retire uma guia amarela específica para esse fim, documento no qual é possível verificar a testada e área mínima de lote sem ter de se recorrer a lei de zoneamento.

Você tem problemas com a regularização da sua construção ou está pensando em iniciar um projeto? Entre em contato conosco para receber orientações, levantar os pontos dentro da sua residência ou construção que devem ser mudados para aprovação do imóvel na Prefeitura e facilitar este processo para você, ou mesmo, realizar o projeto dos seus sonhos, respeitando todas as normas e assim evitar problemas futuros!

O que posso construir no meu terreno?

Como Saber Quanto Posso Construir Em Um Terreno?

Olá pessoal, muito boa tarde a todos !!

Esta é uma dúvida que muitas pessoas tem: Tenho um terreno, mas o que posso construir nele? Posso construir uma casa térrea? Posso construir um prédio de 10 andares (pavimentos)? Posso construir uma padaria? E a resposta é muito simples: DEPENDE! rs…

E por que “depende”???

Bom pessoal, como sabemos, para iniciarmos qualquer tipo de construção, devemos ficar atentos a algumas regras. Estas regras são as legislações vigentes de cada município, que existem para que o município não vire uma “bagunça”… rs.

E quais são exatamente essas leis que ditam as regras??

  • Basicamente, temos que estar atentos a 2 documentos “chave”: Lei de Zoneamento e Código de Edificações (que também pode ser conhecido como Código de Obras e que é feito com base no Código Sanitário do Estado de SP, logicamente para os municípios aqui do estado de SP).
  • Por enquanto vamos entender, de forma simplificada, do que tratam os dois documentos “chave” citados acima:
  • 1 – Lei de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo do Município – divide (ou fatia) o município em Zonas e conforme os interesses específicos para cada Zona ela estabelece as regras do que pode ou não ser construído, tipo de usos permitidos, além das dimensões de recuos*, gabaritos*, entre outras diversas obrigatoriedades.

O que é o *recuo – afastamento que deve existir entre o limite do terreno e a construção propriamente dita, por exemplo, recuo frontal é o espaço existente na parte da frente terreno, entre a calçada e a parede da casa voltada para a rua. O recuo pode ser frontal, lateral ou posterior (fundos).

Curiosidade – Hoje em dia o recuo frontal é obrigatório em praticamente qualquer tipo de construção residencial, ao contrário de antigamente, quando as casas eram construídas no limite das calçadas. Basta olharmos para as casas bem antigas.

O que é o *gabarito – altura máxima permitida para a construção dentro da zona especificada.

2 – Código de Edificações – Este documento vai no detalhe de cada tipo de construção. Ele informa as dimensões e áreas mínimas de cada ambiente (cômodo), altura de pé direito, áreas mínimas para iluminação, ventilação, entre outras obrigatoriedades.

  1. Em resumo, para quem quer saber o que pode ser construído em seu terreno, de acordo com a lei vigente, primeiramente consulta-se a Lei de Zoneamento para saber qual é o tipo de construção que pode ser realizada em uma determinada região do município (residência, comércio, etc) e, em seguida, consulta-se o Código de Edificações para seguir os padrões obrigatórios para o tipo de construção escolhida (dimensões mínimas a serem respeitadas, áreas, alturas, etc).
  2. Simples não?
  3. E somente os profissionais Arquitetos e Engenheiros Civis tem acesso a essas “regras”?
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Não não, todo cidadão tem acesso a legislação vigente de cada município. Hoje em dia, praticamente toda documentação referente a legislação pode ser consultada no site da prefeitura de cada município.

  • Vamos dar o exemplo da nossa grande Caçapava City.
  • Nos links abaixo estão a Lei de Zoneamento e o Código de Edificações do município, que podem ser consultados por qualquer pessoa para entender, de fato, o que pode ou não ser construído em seu terreno.
  • Link – Código de Edificações
  • Link – Lei de Zoneamento

Pronto, agora quando você estiver em sua casa, angustiado ou angustiada naquele final de semana que não para de chover, querendo urgentemente alguma coisa para fazer, seus problemas acabaram! Você se lembrará: Nossa, vou aproveitar essa super oportunidade para ler toda a lei de zoneamento e o código de edificações do município !!! Demais não é? 😉

Apenas para ilustrar, a Figura 1 abaixo ilustra o mapa de Caçapava, “fatiado” com o zoneamento criado e vigente, onde, cada cor possui as suas próprias “regras”:

Como Saber Quanto Posso Construir Em Um Terreno?

Figura 1 – Mapa com o Zoneamento de Caçapava.

A Figura 2 apresenta a Legenda do Zoneamento, uma vez que está muito pequena na Figura 1.

Como Saber Quanto Posso Construir Em Um Terreno?

Figura 2 – Legenda do Zoneamento de Caçapava.

Mas brincadeiras a parte, conhecer as leis vigentes é importantíssimo para quem pretende comprar um terreno.

Imaginem só se uma pessoa decide comprar um terreno e depois descobre que o tipo de projeto que gostaria não pode ser realizado porque “a Lei não permite” naquela região da cidade ! Que dor de cabeça hein?

Sendo assim, antes de comprar um terreno, é bom realizar essa pesquisa ou então pedir a ajuda de um profissional Arquiteto ou Engenheiro Civil, ou mesmo ir até a prefeitura e solicitar essa informação! 😉

Ah, e quanto ao terreno que localizado em condomínio fechado?

Para esse tipo de terreno, além das leis já mencionadas, também existem as regras do próprio condomínio e cada condomínio estabelece suas regras. Normalmente, no próprio informativo que consta no contrato de compra do terreno estão as regras a serem seguidas para a construção no condomínio.

  1. Bom pessoal, por enquanto é isso! 🙂
  2. Se alguém ainda tiver alguma dúvida sobre esse assunto, pode deixar nos comentários ou entrar em contato pelas redes sociais ao final do post.
  3. Aproveite para compartilhar o artigo para que mais pessoas também possam estar atentos sobre o que pode ser construído em seu terreno.

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Seu terreno: quanto se pode construir?

Como Saber Quanto Posso Construir Em Um Terreno?

  • Localização, declive, preço… são vários os aspectos a levar em conta na hora de escolher um terreno para construir, mas tem um que é comum ficar pra depois, e o depois trás surpresas chatas: o quanto você poderá construir nele depois.
  • Fique muito atento às dimensões e restrições do terreno para saber o quanto realmente pode construir: leis municipais ditam o quanto você pode construir e dentro de quais limites no terreno.
  • Mesmo o terreno sendo da sua propriedade, você não poderá construir nele todo, por isso confira estas definições e a legislação da sua cidade, pois mesmo o terreno parecendo grande, pode ter tantas restrições que você só poderá construir bem pouquinho.

Recuos

Recuos são faixas junto aos limites do terreno que devem ficar livres de construções na frente, nos fundos e nas laterais do terreno. Entenda melhor:

  • recuo frontal: é a distância que você deve deixar entre a sua construção e o limite da frente do terreno, onde ele encontra com a calçada. Geralmente essa distância varia entre zero, em regiões mais centrais das cidades, até 4 metros para rua locais e 6 metros para avenidas.
  • recuo dos fundos: é a distância que você deve deixar entre a sua construção e o limite dos fundos do terreno, quando este dá fundos para um logradouro público (rua, beco, praça etc) e não para outro terreno particular.
  • recuos laterais: é a distância que você deve deixar entre a sua construção e os limites dos lados do terreno, quando estes dão para logradouros públicos, em terrenos de esquina, por exemplo.

Cada prefeitura tem leis para determinar quantos metros você deve deixar em cada recuo, está no plano diretor do seu município. Geralmente são diferentes entre os bairros e ruas.

Se você pretende construir mais de um pavimento, as medidas dos recuos poderão variar. O mais comum é que quanto mais alta a construção, maiores os recuos mínimos.

Viela sanitária

Quando seu terreno e os vizinhos dos lados têm declive para o fundo, ou seja, o fundo do terreno fica abaixo do nível da rua da frente, pode haver uma viela passando pelos fundos dos terrenos.

As vielas sanitárias são “corredores” imaginários que cruzam todos esses terrenos alinhados, para escoar as galerias de esgoto e de águas pluviais (de chuva).

O mais comum é que tenham 3 metros ao longo de toda a largura do terreno e é uma área em que não de pode construir NADA.

Nem piscina, nem pergolado… quando muito um piso ou deck, mas ciente de que se for necessária uma obra nas galerias, esse seu deck será destruído sem direito a reclamação (coisa que nunca vi acontecer).

Mesmo se seu terreno não tiver recuos laterais, ou seja, você pode encostar sua casa no limite lateral do terreno sem restrições, isso só vale se não tiver nenhuma abertura (janela, porta etc) nessa parede. Se tiver, deverão ser respeitados os afastamentos determinados na legislação municipal.

O motivo é meio óbvio: você também não ia gostar de uma janela do vizinho quase dentro do seu terreno. Além disso, a outra construção poderá encostar no mesmo limite e bloquear totalmente sua janela.

Os afastamentos garantem que as aberturas disponham de insolação e ventilação natural mínima necessária para os ambientes internos da casa.

Sobrou um pouco de terreno? 

Pensou que parava por aí? Nada disso. Agora você deverá conferir alguns termos que vai encontrar na legislação da sua cidade:

taxa de ocupação

É o percentual da área do lote que pode ser ocupado com construção. Não leva em conta o cálculo das áreas dos pavimentos que você quer construir, só o contorno total da obra, o quanto do terreno está sendo ocupado.

  1. Se você quer construir um sobrado, por exemplo, não importa o número de pavimentos se eles tiverem o mesmo formato ou se o pavimento superior não tiver nenhuma área sobressaindo do contorno do inferior.
  2. Já se o pavimento superior tiver uma parte “saindo para fora” do contorno do piso de baixo, você deverá somar esse contorno.
  3. área construída

Já o cálculo para área construída leva em conta a área total de tudo que é edificação com cobertura. Assim, você soma a área de todos os pavimentos. Para entender melhor como calcular área construída, dê uma espiada NESTE ARTIGO.

coeficiente de aproveitamento

É um número determinado pelo plano diretor da sua cidade. Multiplique esse número pela área do seu terreno: o resultado é máxima de área construída você pode ter no seu terreno.

Subsolos

Se o terreno é mais baixo que o nível da rua e você quiser aproveitar para ter um porão ou garagem abaixo do pavimento térreo da casa, verifique com a sua prefeitura se os pavimentos abaixo do nível da rua são considerados área construída. Geralmente não são e você ganha uma área extra para aproveitar!

Nem sempre a localização e orientação solar são os principais fatores na hora de escolher um terreno para construir. Saber o quanto você pode construir naquele lote é fundamental para começar a realizar o sonho de ter a sua própria casa do seu jeito e dentro da lei do seu município.

2016-02-05

Entendendo a Guia Amarela: O quê e quanto posso construir – Grupo Delta

Como Saber Quanto Posso Construir Em Um Terreno?

Independentemente de ser um empreendimento comercial ou residencial, este deve obedecer a legislação vigente para que possam ser emitidos os alvarás de construção e de funcionamento junto aos órgãos fiscalizadores. Dentre as mais variadas dúvidas que surgem na hora de adquirir um terreno para empreender, existe uma que está constantemente em foco. Esta dúvida é: O quanto posso construir?

Esta dúvida encontra sua resposta ao fazer uma consulta à Guia Amarela do terreno. Este documento contém informações essenciais e pode ser adquirido na prefeitura de sua cidade ou até mesmo online, dependendo da sua localidade. Com o documento em mãos, deve-se atentar para alguns indicadores.

Recuos

Constituem uma faixa ao longo da face do terreno que não deve ser utilizada. São variáveis de acordo com o zoneamento e existem principalmente quando há logradouros públicos. Deve-se observar sempre se o lote é atingido por projeto de rua. Se existir esse tipo de anotação na guia amarela, é necessária uma visita à prefeitura para verificar qual a distância de recuo que deverá ser obedecida.

Afastamento das divisas

Muito comum para edificações com mais de dois pavimentos, consiste em uma distância mínima a contar da divisa lateral do terreno. Para casas térreas e sobrados, esse afastamento só é necessário quando existe janelas nesta face lateral da edificação. Porém, a partir de certa altura há um parâmetro que define o afastamento.

Leia também:  Qual O Problema Com As Redes Na Década De 80? Como Foi Resolvida Essa Situação?

Taxa de ocupação

Definida como a porcentagem máxima da área do terreno que pode ser ocupada pela projeção horizontal da edificação. Difícil? Em outras palavras, é a área máxima de terreno coberta pela edificação, em relação à área total do terreno.

Ou seja, varandas e garagens cobertas são incluídas nesta conta. É sempre apresentada em forma de porcentagem, como 50% ou 75%. Por exemplo, em um terreno hipotético de 1.

000m² com uma taxa de ocupação de 50%, significa que pode-se ocupar uma área em planta de até 500m².

Coeficiente de aproveitamento

Consiste no número de vezes que se pode construir a área total do terreno. Em outras palavras, essa é a área máxima que pode ser construída somando-se a área de todos os pavimentos da edificação.

É sempre apresentada como um número, como 1 ou 1,5. No mesmo exemplo, em um terreno fictício de 1.

000m² com um coeficiente de aproveitamento de 2, significa que a área total construída da edificação considerando todos os pavimentos será de 2.000m².

Taxa de permeabilidade

É a porcentagem mínima de área que não pode ser coberta pela edificação ou por pavimentação. Esta área deve ter característica de permitir a infiltração de água da chuva.

A Taxa de Permeabilidade também é sempre apresentada em forma de porcentagem, como 25% ou 50%. No mesmo exemplo, em um terreno de 1.

000m² com uma taxa de permeabilidade de 25%, significa que deverá ser garantido o mínimo de 250m² de área permeável.

Estas são as principais características do terreno utilizadas pelos profissionais de Arquitetura e Engenharia para o desenvolvimento dos projetos arquitetônicos e posteriormente os projetos Estrutural, Elétrico e Hidrossanitário. É muito importante ter assistência de profissionais qualificados desde o início das definições de seu projeto. Entre em contato e peça um orçamento.

#GuiaAmarela #RegularizaçãodeConstruções

Compra do terreno: O que precisa saber antes de fechar negócio

Antes de comprar um projeto de casa, é muito importante você estar familiarizado com tudo que envolve o terreno onde pretende construir. Ter em mente fatores físicos (dimensões, plano, aclives, declives, tipo de solo, argila mole, rocha, etc.

), ambientais (esgoto, aterros com dejetos, vegetação, árvores) e estéticos (beleza do terreno em si e da vizinhança), assim como as normas locais (plano diretor, ruas, calçadas, recuos, afastamentos, medidas mínimas, etc.) vigentes em cada cidade.

 Eles podem ter efeitos profundos na hora de construir o projeto de casa dos seus sonhos.

Para evitar problemas no futuro, a escolha do terreno pede muito cuidado e atenção. Por trás do que aparenta ser uma boa oferta, muitas vezes estão problemas escondidos. Problemas de todo tipo: pessoas mal intencionadas, terrenos com documentação irregular ou incompletos.

Uma má escolha do terreno pode comprometer e limitar opções de escolha de uma planta de casa  e da construção de sua obra. São problemas que podem envolver a execução de determinados estilos e formas, impermeabilização adequada, ventilação, topografia favorável ou restrições quanto a normas de construção vigentes no seu município.

Estude o terreno

Passe algum tempo no local. Caso tenha uma bússola, leve junto para marcar a direção norte. Vale também usar uma máquina fotográfica, bloco de notas, papel milimetrado, e fita métrica.

Registre informações importantes e suas impressões pessoais.

Se a tarefa parecer difícil, considere contratar um profissional experiente (arquiteto ou engenheiro) para fazer uma visita técnica no terreno que quer negociar.

O profissional pode apontar custos favoráveis ou desfavoráveis no orçamento da futura construção naquele terreno. Muitas vezes, o barato pode sair caro.

Seja na necessidade especifica das fundações com corte e aterros, muros de contenção, ou até mesmo avaliar se o terreno não se encontra em áreas de risco, ou sofre o risco de obras vizinhas, o que não é raro de acontecer. Ex.

: O muro do vizinho está com fortes rachaduras e prestes a desabar.

Anote as dimensões totais do local e as suas características topográficas. Ele fica próximo a um lago, um rio ou do oceano? Há porções dele impróprias para construção, como uma lagoa?  O terreno é plano? Ele possui inclinações acentuadas, como aclives ou declives?

Estude a composição do solo: Consiste de areia? Terra firme? Tem pedras aflorando, há banhado, brejo ou mangue? Todos estes fatores terão impacto na escavação, capacidade de carga do solo, e principalmente do tipo e custos de fundação. Procure saber também se no terreno foi efetuado algum tipo de aterro no passado.

Tome nota de fatores ambientais

Considere o clima em termos de temperatura típica, extremos de temperatura, nebulosidade, umidade e ventos.

  O terreno recebe luz solar e ventilação em todo o período do dia?  Estaria a propriedade em uma planície sujeita a inundação? Tem alguma nascente de água no interior do terreno?  Nas proximidades, tem alguma grande indústria que trabalhe 24 horas e que possa liberar na atmosfera algum tipo de poluição sonora ou gases com cheiro desagradável.  O terreno está próximo a grande avenida com forte fluxo de caminhões e ônibus constantes que emitam carga sonora até altas horas?

Pesquisar os requisitos legais

Vá até o órgão municipal responsável pela habitação e urbanismo da sua cidade. Faça um pedido de Consulta Prévia para Construção no terreno que gostaria de comprar.

Verifique as leis de zoneamento, procure saber qual a cota (altura) de construção possível no local, o tipo e finalidade de construção permitida — se comercial, residencial ou mista.  Quais os afastamentos e recuos exigidos da obra em relação à rua e terrenos da vizinhança.  Qual a taxa de ocupação do solo posso poderá construir.

Se o terreno estiver dentro de área de condomínio fechado, procure saber sobre as normas e exigências de construção aprovadas pelo mesmo.

Antes de fechar o negócio do lote, é importante conferir a sua legalidade em um Cartório de Registro de Imóveis, verificar a existência de impostos atrasados na prefeitura da cidade, bem como se o terreno não é objeto de disputas jurídicas ou de penhora. Considere contratar um corretor de imóveis experiente da sua confiança, a fim de acompanhar documentos desta natureza.

Localização do Terreno

Uma dica especial é analisar sua localização considerando o bairro escolhido em relação à estrutura da cidade, se está mais ou menos próximo de supermercados, farmácias, ponto de ônibus ou metrô, bancos, praças e áreas de lazer.

Considere também as distâncias em relação ao local de trabalho dos membros da família e a principais vias de acesso para ruas e avenidas que terá que enfrentar todos os dias.   Na seqüência, deve considerar a disposição e localização do lote na quadra.

Lotes de esquina costumam ser mais valorizados, pois possibilitam duas fachadas e consequentemente maior ventilação e iluminação natural.

  Por outro lado, se a área do mesmo for pequena, você deve avaliar se os recuos exigidos nas duas fachadas não inviabilizam a área total que deseja construir, principalmente quando se deseja uma planta de casa térrea.

Saiba mais sobre os vizinhos

Verifique o que os arquitetos chamam de “entorno”. Quem são os seus vizinhos? Há edificações muito grandes? Bloqueiam o sol ou a vista? Como é a calçada, a rua, o comércio imediato? Existem serviços como padaria, locadora, lavanderia, em que você possa chegar a pé? Há algum parque ou praça agradável por perto?

Zoneamento: o que preciso saber ?

A partir da criação do Ministério das Cidades, novas normas foram exigidas dos municípios brasileiros quanto à implantação de um Plano Diretor, que determina o planejamento e crescimento futuro das cidades. E o zoneamento passou a ter um valor inquestionável em relação ao uso do solo urbano.

Portanto, antes de comprar um terreno, conhecer sobre o zoneamento no local é essencial. Ele representa o resultado da divisão da cidade em áreas distintas onde são permitidas a construção de edificações conforme alguns critérios de funções.

 Ele define áreas voltadas para espaços residenciais, outras áreas como comerciais industriais ou mistas.

Em cada área, bairro ou avenida principal, são especificados o percentual que a área construída pode ter em relação à área do terreno (taxa de ocupação), altura máxima das construções, número máximo de pavimentos, recuos em relação à rua, afastamentos da obra em relação à divisa com o vizinho, etc.

Estas normas do Plano Diretor variam conforme o bairro, região e tamanho da cidade, mas sempre orientam o que pode e o que não pode ser construído em determinado lote “x” da quadra “y” do seu município.

Nunca se esqueça de conferir antes de fechar o negócio.

Basta ir à prefeitura ou órgão responsável da sua cidade e protocolar o pedido de uma CONSULTA PRÉVIA de CONSTRUÇÃO no lote “X” da quadra “Y” que você quer comprar.

Analise seus desejos estéticos

Qual é a vista que você quer ter a partir de cada ambiente da casa? Avalie se a imagem da sua futura casa estará contemplada nas dimensões do terreno para as suas necessidades atuais e se no futuro poderá acomodar possíveis ampliações.

   Reveja, com um profissional engenheiro ou arquiteto, todas as características de seu lote – incluindo os regulamentos e normas urbanas locais.

Mantendo estas considerações em mente, use as dicas a seguir para analisar como a casa que deseja construir pode ser projetada para se adequar naturalmente ao terreno.

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Trabalhar com os contornos existentes

Tire proveito de qualquer inclinação natural ou obstrução ao invés de tentar combatê-lo. Pode ser menos caro e mais fácil de incorporar uma grande rocha na fundação, por exemplo, do que explodir e retirá-la do local.

A encosta rochosa pode ser contornada com um design criativo, e pode até ser melhor do que a terra plana para maximizar ou minimizar pontos de vista. Mas é claro: estes procedimentos precisam se adequar ao seu orçamento. Se quiser uma obra econômica, o melhor terreno é o plano ou com pequenos aclives ou declives.

Ele dispensa a construção de muros de contenção, seja em aterros ou cortes de terra.

Incorporar a vegetação existente

Árvores e plantas podem ter um impacto grande em como você situaria sua casa. O desafio de construir uma casa de campo, por exemplo, pode ser solucionado sem eliminar completamente as árvores. A paisagem faz parte do cenário natural de beleza do modo de vida no campo e devem ser preservadas e em harmonia da construção da casa e o seu entorno.

Características importantes a considerar:

O tipo de Solo

Cada terreno tem características geológicas próprias, e é formado basicamente pela maior ou menor concentração de areia, silte e argila.  E o seu conhecimento prévio é determinante para a futura obra. Em especial, saber se o seu terreno é classificado como arenoso argiloso ou siltoso, com ou sem a presença de água.

Estes fatores são determinantes para conhecer a resistência de um terreno e sua capacidade de receber cargas das fundações. Por isso é fundamental contratar uma empresa para realizar a sondagem do local.

Com os dados sobre a estrutura do solo em mãos, o engenheiro de cálculo estrutural da edificação pode especificar o tipo de fundação mais indicada para o seu projeto de casa.

Considerações sobre a Topografia de um terreno

Este item tem influência direta na forma e nos custos de construção da sua obra. A sua escolha pode seguir três opções de terreno:

TERRENO PLANO

Situação em que o nível do terreno está muito próximo do nível da rua.  Opção adequada para quem busca uma casa térrea e considera o fator economia. Um terreno plano costuma dispensar grandes movimentações de terra e a construção de muros de contenção.

TERRENO EM ACLIVE

Situação em que o nível do terreno está acima do nível da rua.  Terreno favorável a construções com mais de um piso.  Geralmente necessita de cortes no terreno, muros de contenção e drenagem de águas pluviais no seu entorno. A construção de mais um piso implica o emprego de degraus ou escadas, o que pode acarretar um acréscimo no custo da obra.

TERRENO EM DECLIVE

Situação em que o nível do terreno está abaixo do nível da rua.  Assim como o terreno em aclive, favorece a projeção de pisos em patamares. No entanto, pode aumentar custos com muros e escadas ou rampas de acesso a pisos inferiores.

Tanto em terrenos em aclive como terrenos em declive, você deve considerar o escoamento de água das chuvas. Em terrenos em aclive, verifique como é feito o escoamento das águas dos terrenos que estiverem acima do seu.  Nos terrenos em declive, avalie se há canalização adequada das águas da chuva que correm pela rua, evitando que adentrem no seu terreno.

Quanto à insolação

Especialistas recomendam que a moradia deva ter uma boa luminosidade, além de beneficiar uma moradia mais saudável, garante o conforto térmico e valoriza o imóvel. Por isso é importante saber a posição norte magnético do terreno. Ou seja, saber onde nasce o sol.

 Com estas informações precisas, é possível definir uma maior proteção com varandas ou beirais mais avançados para proteger o lado norte e oeste onde se tem maior insolação no decorrer do dia. E buscar a luminosidade e a energia saudável que vem do leste com o sol da manhã.

  O lado Sul é o que recebe menos calor e onde se pode projetar grandes janelas e aberturas.

Estrutura Pública com Água, Luz e Esgoto

Principalmente em loteamentos novos é importante saber se os terrenos já contam com a infra-estrutura de água encanada, energia com iluminação pública, rede de coleta de esgoto e pavimentação das ruas.  A pavimentação valoriza mais o seu imóvel e a iluminação garante maior segurança.

Tem alguma dúvida específica sobre terrenos? Participe da enquete!

Taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento de um lote

  • Fonte da imagem: A Arquiteta
  • A taxa de ocupação e o coeficiente de aproveitamento funcionam como um limitador do crescimento urbano, estabelecendo a forma como acontecerá a ocupação dos terrenos em determinada área da cidade ao longo dos anos.
  • Na prática, serve para limitar o quanto os investidores ou proprietários de lotes particulares poderão construir em suas propriedades.
  • Vamos conferir a seguir, como funcionam separadamente a taxa de ocupação e o coeficiente de aproveitamento.

Taxa de ocupação (TO):

Podemos dizer que taxa de ocupação é o percentual utilizado pela edificação em relação a área total do lote, considerando apenas sua projeção horizontal. Desconsiderando assim, a altura da edificação e o número de pavimentos.

Veja um exemplo no desenho abaixo:

Porém, se algum dos pavimentos superiores ao térreo, avançarem horizontalmente sobre os limites do pavimento térreo, esta área excedente, passa a contar na taxa de ocupação, conforme figura a seguir.

Abaixo temos alguns exemplos de diferentes taxas de ocupação em um mesmo lote.

E qual é a fórmula para se calcular a taxa de ocupação?

Mas lembre-se, se algum pavimento superior tiver uma área que exceda o plano horizontal do pavimento térreo (figura acima), esta área excedente também deverá ser computada. Aí a fórmula para cálculo da taxa de ocupação, será a seguinte:

O que é coeficiente de aproveitamento do lote (CA)?

Coeficiente de aproveitamento, também conhecido por índice de aproveitamento, é um número, definido pelo plano diretor de cada município, que multiplicado pela área do lote, estabelece a quantidade máxima de metros quadrados possíveis de serem construídos neste lote, somando-se a área de todos os pavimentos. Difícil? Então vamos aos exemplos:

Suponhamos que temos um lote medindo 15 x 30, que nos dá uma área total de 450,00m² com CA=2,5. Neste lote poderemos construir o máximo de 1.125,00m².Podemos observar duas possibilidades para a execução de uma edificação neste lote:

No primeiro exemplo a taxa de ocupação é de 50% e permite o uso de quatro pavimentos. Na segunda opção, a taxa de ocupação é de 25% mas permite a utilização de seis pavimentos.

Ou seja, com um mesmo CA de 2,5, podemos construir mais ou menos pavimentos, mas a mesma metragem quadrada total, dependendo da taxa de ocupação permitida no lote. Em ambos podemos construir até 1.

125 m², porém no primeiro caso teremos uma construção mais horizontal e no segundo uma mais verticalizada.

Isso pode acontecer, por exemplo, em cidades à beira mar: nas primeiras quadras, na faixa da praia, os municípios podem definir uma Taxa de Ocupação maior, e um gabarito (o número de pavimentos permitido) menor, com um mesmo CA que em lotes mais afastados da faixa de areia, onde o gabarito é maior e a T.O. menor.

Isso acontece para que a sombra dos edifícios não se projete na praia cedo demais, espantando os banhistas.

Isso também ocorre em grandes centros urbanos, onde o adensamento é maior em áreas mais centrais, permitindo a verticalização, e deixando bairros residenciais, ou com potencial de preservação ambiental, mais horizontais, melhorando a ventilação e insolação dos lotes.

Para o cálculo do coeficiente de aproveitamento, a fórmula é a seguinte:

E no meu lote, na minha cidade, como funciona?

  1. Em geral, cada município define seus próprios critérios, determinando o que deverá ser contabilizado na taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento, através do seu plano diretor, lei de uso e ocupação do solo e do código de obras.

  2. O que temos observado, é que frequentemente diversos municípios não costumam contabilizar no coeficiente de aproveitamento, os seguintes itens:
  3. – sacadas até o limite de uma determinada área ou balanço;
  4. – garagens em edifícios que incentivam os pavimentos garagem;
  5. – beirais;
  6. – áreas abertas como piscinas;
  7. – áticos que não ultrapassem uma determinada área do pavimento tipo.

Para saber o que seu município determina, é importante consultar as legislações citadas e verificar, além da Taxa de Ocupação e Coeficiente de Aproveitamento, o Gabarito permitido e os Recuos e Afastamentos. A junção desses itens é que vai definir quantos pavimentos e quantos metros quadrados o lote permite construir. Ou seja, não é porque o gabarito permitido é de 12 , que você conseguirá construir todos esses pavimentos. Os outros Índices Urbanísticos combinados é que darão o resultado final.

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  • Por: Ana Carolina Moura Cardoso
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