Como Saber A Quem Pertence Um Terreno Em Portugal?

Como Saber A Quem Pertence Um Terreno Em Portugal?

Podem aderir gratuitamente os titulares de propriedades localizadas em municípios aderentes ao BUPi – consulte aqui os municípios. A localização de propriedades pode ser efetuada pelo interessado, via online, ou num balcão BUPi, presencialmente, com um técnico habilitado. Caso efetue a localização e identifique os limites da sua propriedade online, o processo é encaminhado para um técnico, que verificará a conformidade da informação.

Como Saber A Quem Pertence Um Terreno Em Portugal?

Como Saber A Quem Pertence Um Terreno Em Portugal?

Porque deve registar?

  • Para garantir os seus direitos de propriedade. A inscrição dos terrenos nas finanças não é suficiente para garantir a proteção dos seus direitos de propriedade. Para isso precisa de fazer o registo na Conservatória do Registo Predial, que será gratuito ao apresentar a localização da sua propriedade, obtida através do BUPi.
  • Porque o registo na Conservatória é obrigatório quando se pretende comprar ou vender um terreno.
  • Para ajudar na gestão do território rural português, contribuindo para a prevenção de incêndios no nosso país.
  • Porque pode fazê-lo de forma gratuita, se apresentar a representação gráfica georreferenciada obtida através do BUPi, pelo período de 4 anos a contar da data de adesão do município ao BUPi.

O conhecimento dos limites e da titularidade das propriedades é fundamental para que o município possa planear e gerir o seu território, assim garantindo a valorização e desenvolvimento sustentável destes e a qualidade de vida dos seus munícipes. Com o conhecimento adquirido, poderá ser criado mais valor para as comunidades.

A colaboração entre entidades da Administração Pública vem permitir uma mais eficiente utilização e partilha da informação sobre o território, nos diferentes domínios, e o princípio “Only Once”, dispensado o Cidadão de apresentação de informação que a Administração Pública já dispõe. A disponibilização desta plataforma de interoperabilidade, assente num paradigma digital, vem ainda acelerar a criação de novas camadas de conhecimento na Administração Pública, capazes de criar melhor planeamento e gestão dos recursos do território.

A criação de sinergias entre instituições científicas e de ensino superior vem possibilitar um processo mais ágil de identificação do território, enriquecendo as bases de dados já existentes com novas camadas de diferentes tipologias de dados e criando novas fontes de informação.

Paralelamente, o cruzamento de informação e o processamento de dados através de sistemas de inteligência artificial, permitirá extrair mais conhecimento sobre o território, gerando novas oportunidades económicas e mais emprego, nomeadamente nestes territórios, reduzindo assimetrias.

Como Saber A Quem Pertence Um Terreno Em Portugal?

Como Saber A Quem Pertence Um Terreno Em Portugal?

O que é a usucapião e como funciona?

Como Saber A Quem Pertence Um Terreno Em Portugal?

Sabia que legalmente é possível apropriar-se de um bem que não é seu se o possuir durante um longo período de tempo e de forma continuada? Esta situação designa-se por usucapião e através desta pode adquirir-se a propriedade plena de algo, inclusive de imóveis. Descubra como se adquire este direito e o que fazer para invocá-lo.

O que é a usucapião?

  • O artigo 1287º do Código Civil estipula que “A posse do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo, mantida por certo lapso de tempo, faculta ao possuidor, salvo disposição em contrário, a aquisição do direito a cujo exercício corresponde a sua actuação: é o que se chama usucapião”.
  • Uma vez invocada a usucapião por alguém, esta começa a produzir efeitos a partir da data na qual a pessoa tomou posse do bem (artigo 1288º do Código Civil).
  • Para haver este tipo de apropriação, não basta que haja uma posse material do bem, sendo necessário que quem possui tenha mesmo a intenção de agir como sendo o único proprietário do bem em questão.

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Ao fim de quanto tempo se pode invocar a usucapião em Portugal?

  1. O prazo para a invocação deste direito varia consoante o tipo de bem a que se refere.
  2. Consoante o Código Civil, se se tratar de bens móveis que não estejam sujeitos a registo, a usucapião dá-se ao fim de três anos após a posse do bem (artigo 1299º).
  3. No caso dos bens imóveis, os prazos são os abaixo indicados.

Bens imóveis com existência de título de aquisição e registo

Gera-se o direito de propriedade sobre um imóvel ao fim de 10 anos a contar da data do registo e se este for de boa fé [alínea a) do artigo 1294º do Código Civil]. Se houver má fé, há lugar à usucapião ao fim de 15 anos a contar dessa mesma data [alínea b) do artigo supramencionado].

Bens imóveis sem título de aquisição e registo

Quando não existe registo do título de aquisição, mas apenas mera posse, são necessários 20 anos se a posse for de má fé ou 15 anos se for de boa fé (artigo 1296º).

A lei portuguesa utiliza esta distinção para estabelecer os prazos da usucapião. Estar de “má fé” nesta situação significa saber que o bem possuído pertence a outra pessoa e aproveitar-se da ausência desta.

A única diferença entre estar de “boa fé” ou “má fé” na usucapião diz respeito ao prazo para poder invocá-la: se quem se apropria do bem estiver de má fé, acrescem cinco anos ao prazo que se aplicaria a quem estiver de boa fé.

Cabe referir ainda que, para que produza os devidos efeitos, a usucapião deve ser pública e pacífica – isto é, o bem que está a ser alvo de mudança de propriedade não deve gerar quaisquer conflitos e deve ser reconhecido, de forma generalizada, como sendo de quem invoca a usucapião.

O próprio artigo 1297º é elucidativo nesta matéria: “Se a posse tiver sido constituída com violência ou tomada ocultamente, os prazos da usucapião só começam a contar-se desde que cesse a violência ou a posse se torne pública.”

É possível invocar a usucapião de um imóvel arrendado?

Para que uma casa se torne sua por usucapião, não basta que seja um mero detentor da mesma.

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Um inquilino de uma habitação arrendada não se torna proprietário desta ao fim de 20 anos, uma vez que a sua relação com o proprietário do imóvel existe, seja porque este emprestou a casa ou porque há um contrato de arrendamento. Desta forma, o detentor do imóvel (o inquilino) não se torna proprietário por usucapião.

Imagine que encontra um terreno que lhe parece abandonado e decide começar a arranjá-lo e a cultivá-lo. É possível que, dentro de 15 a 20 anos, se ninguém reclamar o direito de propriedade em questão, possa então invocar a usucapião, tornando-se o proprietário legítimo desse terreno.

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Este direito também existe nas heranças

Suponha que recebe uma herança e que não procede logo à habilitação de herdeiros, tornando-se difícil, com o passar do tempo, saber o que pertence a cada herdeiro. Neste caso, estes podem invocar a usucapião de maneira a legalizarem a posse de determinados bens.

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Se detetar que existe algum bem seu que está a ser alvo de usucapião de forma ilícita, deve atuar sobre isso e recorrer à justiça, uma vez que, para que se invoque este direito, é indispensável que seja de forma pacífica e não oculta.

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Tem um terreno por registar? Vai poder fazê-lo sem custos

O registo de terrenos de forma gratuita começou por ser feito apenas em 10 concelhos, mas já abrange todo o país. 

Inicialmente, o Sistema de Informação Cadastral Simplificada  foi implementado no âmbito de um projeto-piloto em dez municípios, sobretudo os que tinham sido afetados pelos incêndios de 2017 e a data limite para regularizar o registo de terrenos era o último dia de 2019. No entanto, uma lei aprovada em agosto desse ano veio alargar a medida a todo o país e estender o prazo por quatro anos.

O objetivo do Governo é conhecer todo o património rústico e mapear os terrenos sem proprietários. A medida surgiu da necessidade de saber a quem pertencem os prédios rústicos (terrenos agrícolas e florestais) não registados: se ao Estado ou a privados.

Além disso, outra das intenções do cadastro simplificado é mapear o território nacional de forma a melhorar as estratégias de combate aos incêndios, assim como, definir prioridades de atuação. Por isso, o Executivo deu aos proprietários a oportunidade de registarem os seus terrenos de forma gratuita e sem sanções.

Veja neste artigo como pode fazê-lo, de forma simples e sem custos.

A lei que estendeu o regime a todo o país

Uma lei aprovada em agosto de 2019 alargou o cadastro simplificado a todo o território nacional e estendeu os prazos. Assim, a lei passa a aplicar-se a “todos os municípios que dispõem de Cadastro Geométrico da Propriedade Rústica ou cadastro predial em vigor”.

Na prática, isto significa que os proprietários de terrenos por registar podem fazê-lo sem ter de pagar coimas, quer estejam no norte ou no sul do país.

Se tem propriedades omissas na matriz ou propriedades não registadas em seu nome, deve proceder já ao registo e aproveitar a isenção de taxas.

Tome nota..

O prazo para registar o terreno de forma gratuita é até agosto de 2023.

A importância de registar o terreno

Muitas vezes, nas zonas rurais, existem terrenos cujos proprietários não estão identificados. Além disso, também acontece os proprietários não saberem ao certo quais os limites das terras que possuem.

Desta forma, os seus direitos, enquanto proprietário, só ficam protegidos quando o terreno está registado na conservatória. Esta é a forma de garantir que não existem dúvidas sobre quem é o dono. Além disso, evita que, mais tarde, a propriedade possa ir parar às mãos do Estado.

O Governo já manifestou a intenção de arrendar e vender as propriedades que não forem reclamadas. A “bolsa” de terrenos não reclamada será anexada ao banco de terrenos criado pelo governo anterior.

Mas saiba que, durante 15 anos, o Estado não pode tomar posse dos terrenos e, se os donos aparecerem, as terras podem ser-lhes devolvidas, só que não têm direito à isenção de taxas.

Pode registar o terreno numa conservatória de registo predial ou através do registo predial online. Pode também registar o terreno (lote de terreno rústico/agrícola ou urbano) através de uma plataforma chamada BUPi.

BUPi: a plataforma alternativa para fazer o registo

BUPi é a sigla para Balcão Único do Prédio, uma plataforma que pretende “conhecer o território português de forma simples e inovadora, possibilitando a identificação dos proprietários das áreas em risco de incêndio e a prevenção da incidência de fogos em defesa do meio ambiente, dos bens, e, acima de tudo, da vida.” Através desta plataforma, os proprietários poderão fazer o registo de terrenos gratuitamente, precisando apenas de identificar os limites do terreno através da georreferenciação.

O terreno tem de ser identificado

Trata-se da identificação de uma propriedade através de coordenadas geográficas. É feita com a ajuda do sistema GPS e permite definir a localização exata e os limites do terreno num mapa.

Se conseguir reconhecer a localização e o formato da sua propriedade, pode desenhá-la diretamente no site do BUPi. Se precisar de ajuda, pode marcar atendimento presencial num balcão.

Em alternativa, pode contratar um técnico privado e pagar pelo levantamento topográfico. Depois, é só carregar o ficheiro no site.

Para fazer o registo, através da Internet, no BUPi, precisa de:

  • Autenticar-se com o Cartão de Cidadão (vai precisar do código PIN) ou chave móvel digital (deverá ter consigo o telemóvel associado)
  • Ter consigo a caderneta predial com o número da matriz para associar ao desenho da propriedade ou ao ficheiro do levantamento topográfico
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Para fazer o registo predial precisa de:

  • Caderneta predial
  • Representação gráfica georreferenciada
  • Cartão de Cidadão ou Bilhete de Identidade
  • Número de Contribuinte

Além disso, vão também ser necessários documentos específicos que variam consoante o caso (por exemplo: registo de aquisição por compra ou venda; registo de aquisição por doação; registo de aquisição por justificação notarial, etc). Confira aqui qual é a sua situação específica. 

Não sabe se o terreno já está registado?

Se tiver na sua posse a certidão do registo predial, já sabe que está registado. Caso contrário, dirija-se a uma conservatória do registo predial e peça que lhe confirmem se o terreno está, ou não, registado em seu nome. Para tal, só tem de dar o nome e a localização do terreno.

O registo predial é gratuito para todos os titulares

Basta entregar o desenho com a localização das propriedades. Este regime é válido durante 4 anos a contar da data de adesão do município ao BUPi. Se precisar de regularizar registos prediais também não paga nada.

Além disso, está garantida a não aplicação de coimas ou emolumentos em qualquer ato de registo de terrenos, como também de eventuais documentos necessários ao registo, como as certidões. Não perca tempo e aproveite a oportunidade.

Além de poupar dinheiro, estará a garantir os seus direitos sobre o lote de terreno que lhe pertence.

Se, por acaso, pretende aproveitar esse terreno para construir, veja aqui quais os passos a seguir e aproveite para saber mais sobre uma solução muito na moda: casas pré-fabricadas.

Usucapião – tudo sobre este regime de aquisição de propriedade previsto na lei

O Código Civil (C.C.

) consagra o regime associado à usucapião, que consiste na aquisição originária do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo através da posse, quando mantida por determinado lapso de tempo. Mas quem tem a capacidade para a adquirir? A partir de que data se produzem os seus efeitos e em que prazo? Esclarecemos isto e muito mais com fundamento jurídico.

Quem tem capacidade para a adquirir?

O legislador, conforme tipificado no art.º 1287.º do C.C., prevê que a usucapião aproveita a todos aqueles que possam adquirir, ou seja, as pessoas que podem ser sujeitas a quaisquer relações jurídicas, dotadas de capacidade jurídica.

No que respeita aos incapazes, seja em razão da idade ou de anomalia psíquica, também estes podem adquirir por usucapião, tanto por si como por intermédio das pessoas pelos quais são representados legalmente, nos termos do art.º 1289.º do C.C.

Para esta apropriação se verificar, não basta que haja uma posse material do bem é, simultaneamente, necessário que o possuidor tenha sobre o mesmo a intenção de agir como único proprietário, tal como esclarece a Teixeira Advogados & Associados neste artigo preparado para o idealista/news.

A partir de que data se produzem os seus efeitos da usucapião?

Uma vez invocada a usucapião os seus efeitos produzem-se, em regra, a partir da data do início da posse, à luz do art.º 1288.º do C.C.

, desde que esta seja pública e pacífica, isto é, o bem em causa deve ser reconhecido, de forma generalizada, como pertencente ao possuidor e não gerar quaisquer conflitos.

Sendo, por isso, imprescindível a posse à vista de todos e sem qualquer oposição para ser idónea a produzir os devidos efeitos, devendo o possuidor evitar a posse violenta ou oculta, sob pena dos prazos para a aquisição apenas se contabilizarem a partir do seu término, nos termos do art.º 1297.º do C.C.

Qual o prazo a partir do qual se pode invocar a usucapião?

Para invocar a aquisição do direito de propriedade por usucapião nos bens imóveis o prazo difere dependendo da boa ou má fé do possuidor. Assim, a posse de boa fé refere-se ao possuidor que desconhece lesar o direito de outrem.

No que obsta à posse titulada, esta presume-se de boa fé e, por sua vez, a não titulada, de má fé. Contudo, nos casos em que a posse for adquirida com violência, considera-se de má fé, ainda que seja titulada, à luz do art.º 1260.º do C.C.

Como tal, o legislador prevê as seguintes possibilidades:

  • Havendo título de aquisição e registo, a usucapião tem lugar ao fim de 10 anos, contados a partir da data desse registo, nos casos de posse de boa fé. Se houver posse de má fé, o possuidor adquire a usucapião ao fim de 15 anos, contados da mesma data, como reza o art.º 1294.º do C.C.
  • Na falta de registo de título de aquisição, mas apenas o registo da mera posse, o disposto no art.º 1295.º n.º 1 do C.C. indica que a usucapião tem lugar quando, contado da data do registo, tenham decorrido 5 anos, nos casos de posse de boa fé. Ao invés disso, verificando-se má fé, a posse terá de ter continuado por 10 anos, desde a data desse registo.
  • Não existindo registo do título nem da mera posse, a usucapião sucede apenas no termo de 15 anos, se a posse for de boa fé, e de 20 anos, se for de má fé.

Salientamos que a posse titulada presume-se de boa fé, e a não titulada, de má fé.

Caso prático

O Sr. Asdrúbal vive, há mais de 20 anos, num apartamento que arrendou em Oliveira de Frades e, ao longo de 16 anos, tem vindo a explorar um terreno agrícola das redondezas que lhe pareceu estar abandonado, ignorando, por isso, se este pertencia a alguém.

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Desde 2004 que cuida do terreno como se fosse seu, cultiva-o e todos os dias se desloca para tratar dos animais que lá instalou e, no decorrer de todos esses anos, nunca apareceu ninguém a invocar ser o legítimo proprietário daquele terreno. De acordo com a vizinhanças, que conhece e vê o Sr.

Asdrúbal todos os dias a cuidar do terreno, é o dono do mesmo e, por isso, passou a acreditar que o terreno lhe pertence, tendo afastado judicialmente a presunção da má fé e encontrando-se na sua plena boa fé.

O Sr. Asdrúbal pode invocar a aquisição da propriedade por usucapião dos imóveis?

No que tange ao apartamento, o Sr. Asdrúbal encontra-se vinculado a um contrato de arrendamento, ou seja, existe um acordo contratual com o proprietário do imóvel que desqualifica o detentor como potencial proprietário e impede a usucapião, já que não obsta a uma verdadeira posse, mas sim a uma mera detenção.

Quanto ao terreno, ao fim de 16 anos de uso ininterrupto, o Sr. Asdrúbal dispõe das condições necessárias para proceder ao registo do terreno em seu nome dado que cumpriu todos os requisitos para adquirir a propriedade por usucapião depois de 15 anos na sua posse – pública, pacífica e de boa fé.

Como pode o Sr. Asdrúbal registar o imóvel em seu nome?

O Sr. Asdrúbal deverá dirige-se a um Notário para a celebração da escritura de justificação notarial, nos termos dos arts. º 89.º e ss. do C.N. (Código do Notariado), acompanhado de 3 testemunhas para comprovar a sua relação com o terreno em questão.

Importa, porém, acrescentar que das testemunhas mencionadas não pode constar o cônjuge ou qualquer parente sucessível ao Sr. Asdrúbal. A escritura será publicada num jornal de expansão nacional ou local e, se ao fim de 30 dias contados após a publicação, ninguém reclamar, o Sr.

Asdrúbal pode considerar-se dono do terreno.

*Artigo atualizado no dia 10 de dezembro de 2020 às 07:36 pelos autores para reforçar a presunção de boa fé no caso em análise.

Tornar-se dono de um imóvel através da usucapião

A usucapião é uma figura jurídica que facilita processos legítimos de registos de propriedade que, por várias razões, não se encontram legalizadas.

São muitos os casos de pessoas que não conseguem registar os seus terrenos, casas ou que querem vendê-los mas não sabem qual o artigo ou descrição predial.

Ou aqueles casos de pessoas que compraram verbalmente determinado prédio e nunca fizeram escritura nem regularizaram a situação.

Mas o tempo vai passando e, no pior dos cenários, existe um sério risco de alguém se apropriar ilegitimamente desses bens.

Para estas situações, é permitida a posse por usucapião. No fundo, esta traduz-se na possibilidade de alguém que há mais de 15 anos, por exemplo, tenha resolvido começar a limpar e cultivar um terreno que a todos parecia abandonado e que hoje se possa tornar o seu legítimo dono.

Vamos deixar um exemplo prático deste processo imaginando a seguinte situação: O Senhor Joaquim, da aldeia de Monsaraz, começa a tratar de um terreno abandonado, limpa-o, cultiva-o e cuida dele como se o terreno fosse seu.

Faz isto desde o ano de 2000 e vai quase todos os dias ao terreno onde até já construiu uns anexos para os animais. Nunca ninguém se opôs ou veio dizer que aquele terreno não era do Senhor Joaquim.

Aos olhos das pessoas da aldeia que conhecem o Senhor Joaquim e o costumam ver no terreno, ele é o dono desta propriedade.

Hoje, depois de mais de 17 anos de uso ininterrupto do terreno, o Sr. Joaquim estará em condições de registar este terreno em seu nome.

Como poderá fazê-lo? Em primeiro lugar, deverá levar uma planta do terreno com a área e as confrontações às Finanças para pedir a sua inscrição na matriz.

Depois, vai à Conservatória do Registo Predial pedir uma “certidão negativa”, ou seja, o documento que comprova que o terreno não está registado.

Por último, dirige-se a um Notário para a celebração da escritura de justificação notarial, devendo levar 3 testemunhas que irão comprovar a relação do Sr. Joaquim com aquele terreno. A escritura será publicada num jornal de expansão nacional ou local e, se ao fim de 30 dias contados após a publicação, ninguém reclamar, o Sr. Joaquim pode considerar-se dono do terreno.

Demos aqui este exemplo, mas a aquisição de um determinado bem por usucapião é um processo também muito usado em situações em que não é possível provar com documentos a posse de determinada propriedade. Por exemplo, em casos de heranças em que não se fez no devido tempo a escritura de habilitação de herdeiros, a usucapião torna-se uma forma expedita dos herdeiros legalizarem a posse.

Mas existem casos em que a posse por usucapião pode ser levada a cabo de forma ilegal, por má fé. São aqueles em que alguém se aproveita da ausência ou desconhecimento do dono para avançar e começar a utilizar o imóvel. Depois é só esperar ver os anos passar para se tornar o seu legítimo proprietário.

Em conclusão, a usucapião ajuda a resolver determinadas situações baseadas na boa-fé do possuidor. Todavia, pode facilitar negócios ilegítimos para aqueles que se servem deste mecanismo para se tornarem proprietários de imóveis que não lhes pertencem. Por isso, mais vale prevenir e tomar as devidas precauções.

ANTÓNIO DELGADO é advogado e managing partner dos escritórios LEGACIS-GLOBAL LAW OFFICE e membro fundador da plataforma DIÁSPORA LEGAL NETWORK, a rede de juristas da diáspora.

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