Como Despejar Um Inquilino Que Não Tem Contrato?

Você sabe quais são os direitos do inquilino? Entenda neste post o que a lei do inquilinato garante para quem aluga um imóvel.

Quando o você aluga uma casa ou apartamento, muitas vezes não têm conhecimento ao certo das regras básicas que deve seguir, assim como aquelas que o locador deverá cumprir.

Então, para que se tenha uma relação contratual equilibrada é necessário que locatário e locador conheçam bem seus deveres e direitos, uma vez que as principais dificuldades deste tipo de negociação estão, na maioria das vezes, relacionados com a divisão de responsabilidades que normalmente surgem nas ocasiões mais inesperadas. 

Por exemplo: quem deve pagar se for necessário pintar o prédio? E se for preciso trocar o encanamento ou a fiação elétrica? A quem se deve encaminhar a cobrança se o condomínio decidiu reformar toda a área de lazer?

Essas regras são estabelecidas pela Lei do Inquilinato e precisam ser obedecidas mesmo que haja a existência de contratos informais entre inquilino e o proprietário. As cláusulas impostas por essa lei garantem o seu bem-estar e evitam possíveis dores de cabeça mais à frente.

A Lei do Inquilinato e a sua importância

A Lei do Inquilinato é um conjunto de normas e regras que regulamentam o mercado de aluguéis residenciais e comerciais no país. Por isso, caso você vá alugar um imóvel, antes de tudo, é fundamental conhecer e entender os deveres e direitos existentes do proprietário, assim como do inquilino.

A locação de imóveis possui suas regras determinadas pelo que foi escrito no contrato assinado pelas partes e também pela Lei Federal nº 8.245, de 1991, denominada como Lei do Inquilinato, que traz todas as normas sobre a locação de imóveis urbanos no Brasil.

Ainda assim, algumas alterações ocorreram na legislação ao longo dos anos. A primeira foi em 2009, por meio da Lei nº 12.112. Na ocasião, foi determinada, por exemplo, a redução do prazo para o inquilino sair do imóvel. Já em 2016, com as alterações no Código de Processo Civil, a Lei do Inquilinato foi alterada mais uma vez, principalmente com relação às ações de despejo.

A pergunta é: qual a necessidade estar informado sobre tudo isso? É fundamental ter conhecimento com relação às regras determinadas por lei, inclusive, as suas atualizações, para evitar problemas que podem ser extremamente graves no longo prazo. Além disso, quanto mais saber sobre as normas, mais tranquilo e seguro será todo o processo para a locação.

Direitos do inquilino

Antes de finalizar um contrato de locação, é fundamental que o inquilino se atente a todos os deveres e direitos previstos pela lei do inquilinato. Isso é importante para evitar prejuízos futuros, além de impedir que o locatário deixe de se responsabilizar por alguns itens obrigatórios.

E para começar, vamos ver os direitos do inquilino.Veremos quais são esses direitos e deveres a seguir.

Adquirir o imóvel em perfeitas condições

A primeira cautela que cabe ao inquilino é observar o estado do imóvel em seus mínimos detalhes durante a realização da vistoria. Isso deve ser feito antes da assinatura do contrato e permite a avaliação, bem como a anotação de todos os defeitos que forem encontrados.

Dicas para a vistoria

Desta forma, quando for alugar um imóvel, não deixe de conferir:

  • o estado de conservação do piso e dos revestimentos cerâmicos das paredes;
  • os vidros e as articulações de portas e janelas;
  • os espelhos e botões de interruptores e tomadas;
  • o estado e a conservação da estrutura e da pintura das paredes, do teto e dos pisos;
  • as condições das louças sanitárias, pias e tanques;
  • o funcionamento e a qualidade das instalações elétricas;
  • a estrutura hidráulica — abra e feche todas as torneiras, chuveiros, válvulas e registros em busca de vazamentos e gotejamentos;
  • sinais de infestações por cupins, ratos ou outras pragas.

Concluído a vistoria, é emitido um laudo contendo todas as características da propriedade, incluindo fotos do local. Dessa forma, fica validada a condição do imóvel antes da assinatura ser formalizada. Com esse ato, o inquilino responsabiliza-se pelo compromisso de conservar o local e entregá-lo com as mesmas condições em que ele se encontrava na data da visita.

É importante salientar que, ao ocupar o imóvel, o locador garante o direito de desfrutar das condições adequadas para habitação. Caso contrário, pode exigir junto à imobiliária e rescindir o contrato.

Possuir preferência de compra

O dono de um imóvel tem o direito de vendê-lo a qualquer momento, mesmo durante a vigência do contrato, independentemente da razão. Entretanto, de acordo com as disposições da lei do inquilinato, a preferência com relação a opção de compra é do inquilino.

Ele é inserido dentro das mesmas circunstâncias vigentes no mercado, em igualdade de condições com qualquer comprador em potencial. Assim sendo, o locador é obrigado a informar ao locatário sobre sua intenção de vender a propriedade.

Essa notificação pode ser realizada de forma judicial ou extrajudicial, com uma carta assinada pelo inquilino. A contar do momento em que se obtém o comunicado, o inquilino tem o prazo de 30 dias para manifestar a sua intenção de comprar ou não o imóvel. Caso aceite a proposta, será necessário  assinar um termo de compromisso de compra, efetuar a quitação do sinal, entre outras disposições.

Se o locatário não se manifestar dentro do prazo acordado, ele perde automaticamente a preferência de compra, que já pode ser transferida a um sublocador, caso tenha algum. Não havendo, o imóvel pode ser vendido a qualquer comprador que tiver interesse.

Não pagar taxas de administração

Quando a propriedade é alugada por uma imobiliária, a responsabilidade pelo pagamento das taxas administrativas e de intermediações, como no caso da confirmação de idoneidade do locatário ou de seu fiador, é do proprietário.

Os impostos, as taxas e o prêmio do seguro complementar contra incêndio são assumidos pelo proprietário do imóvel, a menos que fique acordado em contrato que essas despesas ficarão por conta do locatário.

Devolver em qualquer momento

É direito do locatário residir na propriedade durante o prazo vigente acordado. Ao locador, só é concedido retomar o imóvel enquanto o contrato de locação for vigente, caso tenha estabelecido um acordo com o inquilino prevendo isso ou em alguma eventualidade que justifique uma ação de despejo.

O locatário poderá devolver o imóvel quando quiser. Contudo, poderá ser submetido ao pagamento de uma multa contratual prevista expressamente, no caso dessa devolução ser feita antes do prazo estipulado.

Deveres do inquilino

Como é possível perceber, o inquilino tem uma série de direitos que devem ser aproveitados. Mas também é importante saber quais seus deveres.

Pagar o aluguel em dia

O pagamento do aluguel dentro dos prazos é uma das obrigações mais importantes do locatário. Além disso, pode acontecer de existirem mais algumas obrigações constantes no contrato. No caso de locação de apartamento, são previsíveis as cobranças de condomínio e eventuais taxas extras relativas à administração do edifício de forma recorrente.

Geralmente, esses valores adicionados são destinados a reformas e a melhorias do funcionamento do condomínio, no qual está incluso a manutenção do espaço e pagamento de colaboradores. Antes da assinatura do contrato, é interessante que se verifique a disponibilidade financeira para apropriar-se de tais encargos.

Outra cautela importante é ficar alerta às datas das contas apresentadas. Elas precisam pertencer apenas ao ciclo de vigência do contrato. Dívidas anteriores têm a necessidade de serem regularizadas pelo locador a fim de evitar problemas ao novo locatário, como multas por inadimplência e outros deslizes.

Zelar pela propriedade

Fazer a manutenção necessária no imóvel é uma obrigação do inquilino. Sem os cuidados básicos, podem ocorrer danos até mesmo na estrutura da propriedade, como no caso das infiltrações que ao longo do tempo não podem ser resolvidas.

Apesar disso, caso existam danos anteriores ao contrato de aluguel atual, o inquilino tem o direito de solicitar o reparo por parte do locador. Quando o próprio inquilino ou terceiros a convite deste causarem algum tipo de dano à propriedade, também será obrigatório o conserto sem a auxílio do proprietário.

Vale lembrar que cada contrato pode conter mudanças nas disposições deste tipo de cláusula.

Respeitar as regras de condomínio

Analisar as regras do condomínio faz parte do contrato de locação desde o início de sua vigência. É dever do inquilino obedecer às normas estabelecidas pelo regimento interno, e isso engloba as multas relativas ao descumprimento delas, como a aplicação de penalidades.

Situações em que a Lei do Inquilinato pode ser aplicada

Quebra de contrato

Tendo em vista a legislação, a quebra de contrato pode ser feita pelo inquilino, desde que tenha sido comunicada com 30 dias de antecedência. Caso o contrato tenha prazo determinado, será necessário pagar o valor da multa proporcional de rescisão, conforme abordado.

Já por parte do dono do imóvel, a propriedade somente poderá ser solicitada fora do prazo determinado em casos específicos, como demolição do prédio ou em situações em que ele, cônjuge ou descendentes não têm onde residir. Dentro do prazo do contrato, ele também está sujeito a multa.

Obras no imóvel

No caso de obras na propriedade de quem é a responsabilidade? Essa é uma dúvida muito recorrente nesses tipos de contrato. Entretanto, essa é uma questão prevista na Lei do Inquilinato. Basicamente existem 3 cenários:

  • reparos relacionados à problemas anteriores à locação: são de responsabilidade do dono do imóvel e devem ser analisados no momento de fechar o contrato;
  • reparos e avarias realizados pelo locatário: quaisquer outros reparos que tiverem que ser realizados por desgaste de utilização ou por avarias causadas pelo inquilino precisam ser arcados por ele. O mesmo vale para as modificações estéticas, caso o contrato permita que sejam feitas;
  • manutenções estruturais: danos estruturais que não foram causados pelo inquilino são de responsabilidade do dono da propriedade, como infiltrações, falhas no sistema elétrico, rachaduras, entre outros.

Atrasos e inadimplência

Nos casos de ocorrer atraso no pagamento do aluguel, o dono ou a instituição que responde pela administração do contrato tem direito a cobrar multa.

Além disso, no caso de não pagamento, o locador pode requerer o despejo a partir do primeiro dia de atraso e a desocupação deverá ocorrer dentro do prazo concedido de até 15 dias.

O mesmo também acontece caso o locatário não cumpra com o pagamento das taxas de condomínio.

Entenda como funciona uma ação de despejo

Um processo de ação de despejo pode iniciar sempre que o locador pretende retirar o locatário da sua propriedade em função de descumprimento do contrato. Esse procedimento é resguardado na Lei do Inquilinato e pode acontecer nas seguintes situações:

  • descumprimento com o pagamento: a inadimplência de aluguel ou condomínio é passível de ordem de despejo;
  • extinção do contrato de trabalho: quando a locação estiver vinculada ao contrato de trabalho do locatário e ele for finalizado, é possível a retomada do imóvel;
  • utilização pelo proprietário: o locador pode exigir a retomada do imóvel caso seja para o seu uso, de um cônjuge ou de um descendente que não disponha de imóvel residencial próprio;
  • término de locação temporária: o proprietário pode solicitar despejo em casos de locação temporária em que o locatário se recuse a sair ao final do prazo;
  • falecimento do locatário: em situações em que o inquilino não tenha sucessor legítimo para assumir o contrato;
  • permanência de sublocatário: quando o sublocatário não quer deixar o imóvel;
  • reparos urgentes no imóvel: quando for necessário a realização de reparações urgente em que não haja possibilidade da permanência do inquilino no local.

Como o inquilino pode evitar o despejo por falta de pagamento?

O locatário pode tomar algumas medidas quando souber da intenção do proprietário de iniciar uma ação de despejo. O locatário pode reverter a situação se efetuar depósito judicial que contemple todos os valores devidos. Assim sendo, deverão ser incluídos no montante:

  • os aluguéis e acessórios da locação que tiveram o vencimento até a sua efetivação;
  • as multas contratuais, quando ordenáveis;
  • os juros de mora.

Contudo, esse procedimento só pode ser realizado uma vez a cada 24 meses. Caso contrário, não será aceito judicialmente.

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O dono do imóvel pode encerrar o contrato antes do prazo?

Geralmente, não. O dono do imóvel também precisa cumprir o contrato até o término. Existem alguns casos específicos em que ele poderá solicitar de volta como: demolição do prédio onde está localizada a unidade; obras que vão aumentar a área construída; para uso residencial dele, do cônjuge ou descendentes. Mas esses casos são válidos somente em contratos longos.

O proprietário pode exigir a substituição de garantia ou um novo fiador? Em quais casos?

Sim. O dono do imóvel tem o direito de exigir tanto um novo fiador como a substituição de garantia, caso ocorra: a exoneração do fiador; morte do fiador; ausência, recuperação judicial, interdição, insolvência do fiador (se for declarado judicialmente); desapropriação ou alienação do imóvel; liquidação ou fechamento do fundo de garantia.

Posso emprestar ou sublocar o imóvel que aluguei?

Será necessário pedir autorização do locador que caso aceite deverá ser feito por escrito.

Se você sublocou o imóvel, quando o seu contrato chegar ao fim a sublocação também chegará.

Contratos feitos por meio de caução

Para aqueles que decidem alugar um imóvel utilizando a caução como garantia, é importante saber que a Lei nº 8245/91 garante que a caução em dinheiro, que não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança. Ao final do contrato, o dinheiro é devolvido ao locatário com juntamente com os rendimentos do período.

A devolução do valor corrigido só acontece quando o imóvel é entregue dentro do prazo, em perfeitas condições e com o pagamento dos aluguéis em dia. Caso isso não aconteça, o proprietário tem o direito de usar o valor para cobrir essas despesas. Se o prazo for renovado, a quantia só retorna ao locatário quando este deixar o imóvel.

Avisar sobre a mudança antecipadamente segundo a lei do inquilinato

O aviso antecipado foi implementado na lei do inquilinato para evitar diversas dores de cabeça na mudança – entre eles, a falta de pagamento por parte do inquilino, saída repentina de locatários que deixam o imóvel descuidado ou com comprometimento da estrutura original da unidade e outras situações desfavoráveis..

Para regularizar essas situações e assegurar os os direitos do locador, a lei determina que o inquilino comunique com a antecedência de 30 dias que deixará a propriedade. Essa medida pode ser tomada por meio de um comunicado oficial à imobiliária ou ao proprietário.

Caso não seja feita a antecipação do aviso de mudança, o locador poderá cobrar do inquilino o valor referente a um mês de aluguel, mais os encargos pela falta da formalidade. Por outro lado, considera-se cumprido o aviso prévio tão logo o locatário providencie o comunicado dentro do prazo.

Todas as relações sociais e negociais necessitam contemplar normas, que são necessárias para manter o ponto de equilíbrio entre os envolvidos e assim poder garantir seus direitos e cumprir seus deveres com o máximo de igualdade necessária.

As regras impostas na lei do inquilinato foram criadas com o intuito de facilitar e encurtar o caminho em determinadas situações que, antes, tiravam o sono dos donos de imóveis e deixavam os locatários extremamente desprotegidos. Mesmo assim, é aconselhável observar o que diz a lei e observar o contrato antes de se comprometer.

Enfim, alugar uma propriedade envolve responsabilidades do locador e do locatário. É imprescindível que se tenha conhecimento de todas as normas que envolvem o processo para evitar dores de cabeça.

A Lei do Inquilinato existe justamente para esclarecer e determinar os deveres e direitos do inquilino e do proprietário e proteger os interesses de ambas as partes.

Estar ciente dela é a garantia de uma relação de negócio saudável.

Gostou de conhecer mais sobre as normas , os direitos e os deveres do dono da propriedade alugada e do inquilino? Então, aproveite para saber mais sobre como adquirir o seu imóvel e fique por dentro de todas as informações fundamentais para dar essa grande passo na sua vida!

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Como Despejar Um Inquilino Que Não Tem Contrato?

Considerações sobre a lacuna do RJET em relação à proibição de despejos liminares

No que diz respeito às locações de imóveis urbanos, havia grande expectativa pela aprovação do Projeto de Lei nº 1.779/20, especialmente porque previa, inicialmente, a suspensão total e/ou parcial do pagamento dos alugueres vencíveis, quando fosse o caso, circunstancialmente, de modificação da situação econômica dos locatários residenciais.

Como Despejar Um Inquilino Que Não Tem Contrato?Tantas polêmicas suscitou a referida proposição que o próprio senador Antônio Anastasia, relator do projeto, concordou com a supressão do respectivo dispositivo (então artigo 10º), sob a justificativa de “colaborar para deliberação e aprovação da proposta que cria o RJET”.

Com isso, a legislação passou a contemplar matéria de natureza meramente processual, perdendo a oportunidade de dar uma solução mais contundente e satisfatória à problemática relacionada às locações nesse período de pandemia.

Oportuno registrar que mais de uma dezena de projetos de lei que versam sobre as relações locatícias ainda seguem tramitando no Congresso Nacional — inclusive com propostas de moratória semelhantes ou até mais amplas do que aquela inicialmente albergada pelo PL nº 1.779/20 —, de sorte que ainda se aguarda uma regulamentação mais abrangente pertinente ao assunto.

  • De toda sorte, o RJET, embora desidratado, trouxe, em um singelo e conciso artigo, disposição que prometia ter relevante repercussão no desenvolvimento das locações.
  • Ocorreu que o referido dispositivo legal fora, no curso do processo legislativo, objeto de veto presidencial, alegando-se, nas justificativas, que contrariaria o interesse público, “por suspender um dos instrumentos de coerção ao pagamento das obrigações pactuadas na avença de locação (o despejo), por um prazo substancialmente longo, dando-se, portanto, proteção excessiva ao devedor em detrimento do credor, além de promover o incentivo ao inadimplemento e em desconsideração da realidade de diversos locadores que dependem do recebimento de alugueis como forma complementar ou, até mesmo, exclusiva de renda para o sustento próprio”.
  • Não obstante, ato contínuo, o Congresso, conforme rito do artigo 66 da Constituição Federal, derrubou o veto, restabelecendo a redação original prevista no projeto legislativo, promulgando a lei sob nº 14.010/20, com o seguinte teor:

“Das Locações de Imóveis Urbanos Artigo 9º —Não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, a que se refere o artigo 59, §1º, incisos I, II, V, VII, VIII e IX, da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 30 de outubro de 2020”.

  1. E, na prática, o que isso significa?
  2. De início, a mais evidente consequência é a suspensão, temporária, da eficácia do artigo 59, §1º, incisos I, II, V, VII, VIII e IX, da Lei de Locações, o que representa, pragmaticamente, impedir a concessão de despejos liminares nas seguintes hipóteses: descumprimento de mútuo acordo; em decorrência da extinção do contrato de trabalho, se a locação, de natureza residencial, tiver relação com o emprego do locatário; permanência do sublocatário no imóvel, após a extinção do contrato principal de locação; em razão do término do prazo de 30 dias para apresentar nova garantia para manter a segurança do contrato inicial; o término do prazo da locação não residencial, tendo sido a ação proposta em até 30 dias do termo ou notificação comunicando o intuito de retomada do imóvel; e, por fim, a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, em caso de estar o contrato desprovido de qualquer garantia.
  3. Por seu turno, seguem inalterados — sem qualquer impedimento, portanto — os procedimentos de despejo cujos pedidos se fundem em: término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até 30 dias após o vencimento do contrato; a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei e retomada do imóvel para fins de realizar reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Em que pese a Lei de Locações sustentar-se na premissa de paridade entre os partícipes da relação jurídica, sem dúvidas, a norma emergencial — o que se evidencia principalmente por sua formatação original —, visa à proteção dos locatários, diante da possível (e esperada) redução do poder de pagamento, decorrente do inegável impacto econômico da pandemia. Todavia, parece bastante salutar a tentativa de encontrar um equilíbrio ao não estender indistintamente o impedimento do despejo a toda e qualquer hipótese legal — como, inclusive, previa-se inicialmente —, sob pena de penalizar demasiadamente o locador.

Acertada também julgamos a contextualização temporal da medida, impedindo investidas oportunistas, que poderiam buscar na crise econômica advinda da Covid-19 uma justificativa genérica para o inadimplemento perpetrado em momento anterior.

Com a precisa delimitação do termo inicial, definido pelo RJET, no parágrafo único do artigo 1º, como 20 de março deste ano, pretende-se prestigiar tão somente as inexecuções contratuais que efetivamente tenham causa estrutural na situação de calamidade sanitária.

Quanto ao termo final da suspensão, embora ainda seja impossível dimensionar os efeitos da crise e antever um desfecho, considerou-se a data de 30 de outubro, reputada suficiente, pelo legislador, ao menos a princípio, para recuperação da situação da economia do país, profundamente abalada com as determinações administrativas de restrição das atividades produtivas e de isolamento social.

Certamente, o impacto mais substancial se espera em relação à suspensão do despejo pela falta de pagamento, modalidade esta que, naturalmente, independente desta situação excepcional vivenciada, já é a mais recorrente na praxe forense — cabendo aqui o esclarecimento de que tal suspensão tem aplicabilidade tanto em âmbito de locação residencial, como não residencial, já que o artigo 59, §1º, IX, é norma de natureza procedimental, aplicando-se, sem distinção, a todas as espécies de locação regidas pela legislação especial (salvo as expressamente excluídas da medida, como a locação por temporada).

O problema que se vislumbra, em primeira análise, é que, conquanto o RJET tenha o claro propósito de tornar o despejo, neste interregno, uma medida excepcionalíssima, ele não parece, por sua especificidade, ser suficiente a obstar a concessão de ordem similar de desocupação compulsória de imóvel em sede de tutela de urgência, fundamentada no CPC, o que já é amplamente autorizado pelo Superior Tribunal de Justiça, por entender que o rol legal abarcado na lei especial não é taxativo [1].

Resta então a indagação: mesmo diante da demonstração da probabilidade de direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (requisitos do artigo 300 do CPC), ficará o magistrado impedido de conceder a ordem de despejo? Em nosso sentir, como dito, a lei não tem alcance suficiente para tal, na medida em que possui destinação específica, que não alcançaria — a ponto de ensejar a drástica consequência da suspensão da eficácia — artigos de lei não contemplados expressamente no RJET.

Possível também seria a interpretação de que a tutela de urgência pautada nas regras gerais do processo somente seria cabível nas hipóteses específicas não abarcadas pela lei especial — a exemplo, falta de pagamento em contrato que contenha garantia, afastando sua subsunção ao inciso IX do §1º do artigo 59. Todavia, dar trânsito a tal entendimento significaria, casuisticamente, privilegiar locações providas de garantia contratual em detrimento daquelas que não possuem qualquer tipo de subterfúgio assecuratório, distinção que não parece ter qualquer sentido.

Certo é, com efeito, que essa nova regulamentação, conquanto não impeça — em nossa avaliação — a ordem de desocupação compulsória de imóvel urbano fundamentada no CPC, exigirá dos tribunais uma avaliação rigorosa dos pedidos de tutela de urgência, sob pena de frustrar, em absoluto, a finalidade do RJET, no que toca às locações.

 

[1] AÇÃO DE DESPEJO. TUTELA ANTECIPADA. POSSIBILIDADE.

Cabível, nas ações de despejo, a antecipação de tutela, como o é em toda a ação de conhecimento, seja a ação declaratória, seja constitutiva (negativa ou positiva) condenatória, mandamental, se presentes os pressupostos legais. Recurso não conhecido. (REsp 445.863/SP, Rel. Min. JOSÉ ARNALDO DA FONSECA, Quinta Turma, DJ 19/12/2002, p. 407)

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RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. ARTIGO 273 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. CABIMENTO. 1. A antecipação de tutela é cabível em todas as ações de conhecimento, inclusive nas ações de despejo. 2. Recurso provido. (REsp 595.172/SP, Rel. Min. PAULO GALLOTTI, Sexta Turma, DJ 1º/7/2005, p. 662)

Inquilino que não quer sair do imóvel: o que fazer?

Como Despejar Um Inquilino Que Não Tem Contrato?

Não importa se você está alugando o seu imóvel para alguém pela primeira vez, ou se tem vários imóveis para alugar. Em qualquer um dos casos, existe o risco, se é que já não aconteceu, de você topar com um inquilino que não quer sair do imóvel, mesmo após o encerramento do contrato.

E essa é uma situação muito delicada, que vai exigir jogo de cintura e muita paciência. Mas apesar do inquilino, inadimplente ou não, contar com a garantia de seus direitos, você também tem o apoio da lei. Basta fazer tudo direitinho para não se arrepender depois.

Para nada dar errado, primeiramente fique a par da Lei do Inquilinato. É através dela que você fica sabendo o que pode e o que não pode ser feito. A lei tem abrangência em todo o Brasil, e suas exigências devem ser seguidas rigorosamente.

Um exemplo, e o motivo de termos dito que você precisa ter paciência, é que a lei determina prazos para desocupação do seu imóvel pelo inquilino. O período mínimo pode ser estipulado por contrato. E para moradia, em geral, são 30 meses.

Ou seja, antes disso não nada que possa ser feito, mesmo em caso de inadimplência. Passado este prazo, apesar de não haver formas de você se prevenir de uma possível resistência à desocupação, já será possível tomar algumas medidas. E estamos aqui para falar delas!

Inquilino que não quer sair do imóvel: 5 medidas cabíveis

O artigo 5 do inciso XI da Constituição Federal garante:

 a casa é asilo inviolável do indivíduo, ninguém nela podendo penetrar sem consentimento do morador, salvo em caso de flagrante delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou, durante o dia, por determinação judicial.

Pode parecer estranho, principalmente se você não tem experiência no mercado imobiliário, mas a posse do imóvel alugado é do inquilino.

O contrato de locação é que dá a ele este status, mesmo que ele não honre com o pagamento. É a residência, e não a titularidade, que garante os direitos constitucionais.

É por esta razão que é preciso ter todo o cuidado possível na lida com situações onde o locatário se recusa a deixar o imóvel.

Mas vamos saber, passo a passo, como você pode proceder.

A locação cessa assim que o prazo definido termina

Isso é expresso pelo artigo 573 do Código Civil. Mas pelos motivos já explicados, o imóvel continua sendo residência do inquilino, mantendo-o em uma espécie de limbo jurídico.

Ao constatar o interesse de permanecer no imóvel, portanto, o primeiro passo é renegociar. O tempo de permanência pode ser revisto por meio de um acordo amigável.

A conciliação espontânea é de longe a melhor forma de resolver esse problema. Afinal, ambos têm seus direitos, e enxergam suas versões como verdadeiras.

Por isso, tudo o que você não deve fazer é coagir o inquilino que não quer sair do imóvel por meio de mensagens, e-mails, telefonemas, recados, etc.

Da mesma forma, o proprietário só pode entrar no imóvel com a autorização do inquilino. Mesmo após o término do contrato.

Se não houver acordo, notifique o inquilino, solicitando sua retirada

Ainda não é hora de recorrer ao despejo! Você pode conseguir o resultado que pretende informando o inquilino por escrito sobre o fim do contrato e dando o prazo legal de 30 dias para sua retirada.

A formalização da situação pode motivá-lo a agilizar sua saída. Desta vez, o mais provável é que ele chame você para uma nova conversa, o que demonstra interesse em resolver o problema.

  • Marque essa reunião em um local público, de preferência, para evitar atritos.
  • Repita calmamente a sua intenção de reaver e ouça as razões do inquilino que não quer sair do imóvel.
  • Não faça nenhum tipo de ameaça nem tente intimidá-lo, pois isso pode gerar problemas legais no futuro.
  • Entretanto, você pode informar que cogita, de sua parte, tomar providências na justiça se não houver acordo.

 Se o inquilino insistir na permanência, estipule um novo aluguel

Se até aqui o inquilino ainda não desocupou o imóvel espontaneamente, a situação continua praticamente a mesma.

Neste ponto sua paciência começará a se esgotar, mas jamais aja irracionalmente. Não tome atitudes impulsivas como desligar a luz do imóvel ou fazer barulhos.

Você não quer uma ação por danos morais ou uma ação criminal, quer?

Infelizmente você também ainda não pode ingressar no imóvel. Mas, dependendo de sua relação com o inquilino que não quer sair do imóvel, ou da situação que o levou a se recusar a sair, você pode renovar o aluguel, inclusive estipulando um novo valor.

Às vezes, em uma simples conversa, pode-se descobrir que algum familiar do inquilino passou por um tempo doente, ou que ele perdeu o emprego. Nestes casos o mais sensato é prorrogar o contrato.

Em caso de inadimplência os valores podem ser cobrados na justiça

Nos casos de má-fé, quando o locatário, além de se recusar a sair do imóvel ainda se recusa a pagar o aluguel, a situação é completamente diferente.

Em geral, nessas situações o melhor é cobrar o valor do aluguel devido, de eventuais danos e do período excedido diretamente na justiça.

Você pode ingressar com uma ação de cobrança de aluguéis culminando no despejo. Ou, se preferir, pode entrar apenas com a ação de despejo.

Nada resolveu? Despejo é o último recurso

Nada pode obrigar o inquilino a sair do imóvel, exceto uma ação de despejo.

E mesmo depois dela, ainda é preciso ter cautela. Não coloque os pertences do inquilino na rua nem tente expulsá-lo por conta própria.

Não importa o quanto a situação tenha estressado você ou causado outros problemas. O melhor é sempre agir dentro da lei.

E se o inquilino se recusar a abandonar o imóvel, mesmo depois da audiência no tribunal que determinou o despejo?

Neste caso você pode, depois de terminado o prazo de desocupação, voltar ao tribunal e solicitar a ação da polícia. Somente o Estado, na figura dos policiais, pode usar da força como último recurso para remover o inquilino.

Nada de acordo verbal!

  1. É muito mais difícil reaver um imóvel quando não existe contrato de locação e nem as garantias que só um corretor pode oferecer.
  2. Primeiro porque a ausência de qualquer documento é um prato cheio para pessoas mal-intencionadas darem o calote.

  3. Em segundo lugar, porque a falta de assinaturas inviabiliza a entrada de processos na justiça.

Por isso a imobiliária tem um papel central na relação.

A análise cadastral já de início permite filtrar os candidatos ao inquilinato, identificando e recusando os pretendentes com predisposição à inadimplência.

Da mesma forma, só a imobiliária pode dar garantias de que o pagamento será realizado. É para isso que a Tropical trabalha. Conte sempre com a gente!

Corretora de imóveis, gerente do Departamento de Locação da Imobiliária Tropical.
Imobiliária de Blumenau com mais de 42 anos de experiência em compra, venda e locação de imóveis residenciais, comerciais e industriais. Prestamos toda assessoria necessária para que sua negociação seja transparente e segura.

O que é necessário para cancelar um contrato de aluguel?

Você sabe como deve proceder se houver quebra de contrato de aluguel? Existem direitos e deveres que devem ser seguidos tanto pelo locador quanto pelo locatário.

Na hora de fazer a locação de um imóvel em Toledo, nem sempre o inquilino está pensando na possibilidade de acionar a cláusula referente a quebra de contrato de aluguel. Por vários motivos, pode existir a necessidade de finalizar a locação antes da hora e, por essa razão, é preciso estar atento e conhecer como isso funciona.

Primeiramente, é importante saber que, ao alugar um imóvel, o contrato deve ser lido na íntegra, o que evita o surgimento de desconfortos desnecessários no futuro. Para cancelar, aplica-se a mesma regra: leia novamente as cláusulas que falam sobre a rescisão para compreender bem em quais situações é permitido o cancelamento e como esse processo deverá ser executado.

Diante da importância do assunto, explicaremos, nos próximos tópicos, como funciona e o que é necessário para conseguir a quebra de contrato de aluguel. Aproveite a leitura!

O contrato de locação e a Lei do Inquilinato

A jornada é semelhante para todos: após uma longa busca, você finalmente encontra o imóvel ideal. Tudo dá certo e o contrato é assinado pelo prazo de 12 meses. Porém, no meio do caminho, algo acontece.

Pode ser uma mudança de cidade para estudo, a trabalho ou, até mesmo, algo no imóvel que deixou de ser compatível com o seu perfil. Nesse caso, como cancelar um contrato de aluguel?

O locatário deve estar ciente de que o contrato de locação e a Lei do Inquilinato (Lei Federal n° 8.245/91) serão as suas referências em relação a esse assunto. Ao assinar o documento, está sendo firmado um acordo entre você (inquilino), o proprietário e a imobiliária.

Nesse trato, devem estar incluídos alguns cenários de cancelamento, que poderão ser tomados como base. Ao mesmo tempo, a lei será importante para entender quais serão os seus direitos e deveres, porque os contratos devem ser condizentes com o que está previsto na legislação.

Tudo que vamos apresentar a seguir (multa, prazo de desocupação, motivos para o cancelamento do contrato e vistoria) está pautado na Lei do Inquilinato e deve ser obrigatoriamente seguido.

Multa por cancelamento de um contrato de aluguel

Se você deseja não cumprir o prazo total do que foi acordado, certamente, existirá uma multa por quebra de contrato. Ela deverá ser proporcional ao tempo que falta para o vencimento do trato. Mediante o pagamento dessa taxa, a lei prevê que o inquilino poderá cancelar o contrato a qualquer momento e por qualquer motivo.

Em certos contratos, existe uma cláusula que permite o cancelamento, sem a cobrança de multa, após 12 ou 18 meses. Porém, é preciso estar ciente de que esse termo não é obrigatório. Lembre-se de que a incidência dessa penalidade é válida tanto para o locatário quanto para o locador.

Como calcular o valor da multa

A multa sempre será calculada de forma proporcional ao que falta para o término do contrato. O valor dessa taxa costuma variar entre um e três aluguéis, pois mais do que isso não seria condizente com a capacidade de pagamento do inquilino, tornando-a abusiva.

Vamos dar um exemplo prático: o montante do aluguel será de R$1.500,00, enquanto a multa cobrada tem valor equivalente a três aluguéis, portanto R$4.500,00. O prazo de vigência do contrato de locação é de 36 meses.

Se o inquilino decidir deixar o imóvel com 12 meses de ocupação, deverá pagar o proporcional aos 24 meses restantes de contrato. Logo, a multa será de R$3.000,00.

Seguindo a mesma lógica, se a desocupação ocorrer após 30 meses, a multa será proporcional aos seis meses que faltam para o término do contrato. Assim, como R$4.500,00 / 36 meses = R$125,00 por mês restante, logo, o valor da multa será R$125,00 × 6 meses = R$750,00, a serem pagos como taxa compensatória pela desistência.

Motivos para cancelamento

Desde que a multa seja paga proporcionalmente ao tempo restante de vigência do contrato, qualquer que seja o motivo de cancelamento do acordo deve ser aceito pelo locador. Entretanto, como veremos a seguir, existem algumas situações previstas na Lei do Inquilinato que permitem a quebra do contrato de aluguel sem a incidência de penalidades.

Fora as exceções que serão mencionadas, para qualquer outro motivo, a multa será cobrada normalmente, e deve ser calculada conforme explicamos anteriormente. Por isso, é muito importante que o inquilino verifique as reais condições do imóvel antes de assinar o contrato de locação.

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Além disso, para evitar futuros problemas, é fundamental que o locatário conheça o perfil da vizinhança do imóvel que pretende alugar em Toledo. Afinal, é uma situação muito comum que a residência fique próxima a bares, boates ou qualquer outro ponto comercial capaz de gerar episódios inconvenientes, que perturbarão o sossego, a segurança e o descanso dos moradores.

Situações em que o inquilino tem direito de fazer o cancelamento sem pagar multa

Existem algumas situações previstas na Lei do Inquilinato em que não ocorre a cobrança de multa ao cancelar um contrato de aluguel. Isso acontece quando o inquilino deve romper o acordo devido à transferência de seu local de trabalho para outra cidade.

De acordo com o artigo 4 da Lei do Inquilinato:

“O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, 30 dias de antecedência.”

Assim, o locatário deverá comunicar a sua decisão à imobiliária, no mínimo, 30 dias antes de sua saída. Além disso, é preciso que a empresa faça um comunicado por escrito que formalize a transferência.

Outra situação comum que permite a devolução do imóvel sem a incidência de multa é a presença de problemas estruturais ou a existência de condições que coloquem em risco a saúde e/ou a segurança do inquilino. De acordo com artigo 22 da Lei do Inquilinato:

“O locador é obrigado a entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina.”

Com isso, a residência deve apresentar condições básicas de habitação e moradia. Por final, é possível não incidir a cobrança da multa quando ocorre um acordo mútuo entre inquilino e proprietário.

Processo de rescisão

O primeiro passo é comunicar à imobiliária em que o imóvel foi locado sobre a rescisão, de preferência, com 30 dias de antecedência, para que ela possa tomar as providências juntamente ao departamento jurídico e para colocar o proprietário a par da situação. Dessa forma, ele poderá buscar outro inquilino para ocupar o imóvel.

A rescisão é feita da mesma maneira que é feito o contrato, sendo que todos devem assinar (inquilinos, imobiliária, proprietário e fiadores) para mostrar ciência. É feita, também, uma vistoria final, para ver se o imóvel se encontra da mesma forma que foi entregue no início do contrato.

O aviso prévio

No caso de o proprietário solicitar a desocupação do imóvel, deverá ser concedido ao inquilino um prazo mínimo de 30 dias para que ele se reorganize e prepare a sua mudança. Nada impede de ser negociado um prazo superior, sendo que isso depende da urgência do locador.

  • Sendo o inquilino quem decide desocupar o imóvel, tendo ou não a cobrança de multa, ele deverá avisar a imobiliária com antecedência mínima de 30 dias antes de proceder a mudança, entrega das chaves e realização da vistoria do imóvel.
  • Caso o locatário desocupe a residência sem avisar previamente, poderá ser cobrado o valor de um aluguel, referente ao aviso prévio indenizatório, conforme o artigo 6º, parágrafo único da Lei do Inquilinato.
  • Cabe ressaltar que o aluguel permanece sendo calculado até a realização e aprovação da vistoria, pois o imóvel deve ser devolvido nas mesmas condições em que foi entregue, conforme está previsto em contrato.

Critérios para desocupação do imóvel

Independentemente de quem optou pela quebra do contrato de aluguel, é preciso que a desocupação ocorra em etapas. Antes de deixar o imóvel, será necessário realizar a vistoria de saída para averiguar se a residência está sendo devolvida com as mesmas condições que ela tinha no início do acordo.

Além disso, para proporcionar mais segurança a esse processo, é indispensável que o proprietário ou a imobiliária formalize a saída do inquilino da residência. Dessa forma, será preciso fornecer um documento que comprove o recebimento das chaves e, somente após isso, não ocorrerão novas cobranças de aluguel referentes a esse contrato.

Para ajudar você a entender como funciona o processo, confira quais são os pontos a que precisa ter muita atenção na desocupação do imóvel. Vamos lá!

Verificar os prazos acordados em contrato

O primeiro passo é verificar todos os prazos que estão descritos no contrato de locação assinado. Segundo a Lei do Inquilinato, o inquilino pode deixar o imóvel a qualquer momento, no entanto, deve fazer o pagamento da multa acordada. No entanto, o valor deve ser proporcional ao período que falta para a finalização do contrato.

A rescisão contratual deve ser comunicada ao proprietário ou imobiliária que administra o imóvel com um prazo de 30 dias de antecedência. Esse período é necessário para que que seja realizada a vistoria e os reparos necessários no imóvel.

Observar as condições do imóvel

Segundo o contrato assinado entre inquilino e locatário, o imóvel deve estar nas mesmas condições em que se encontrava na retirada das chaves. Por isso, é importante realizar os reparos necessários para a entrega do imóvel.

Se houver danos, não é preciso esperar a vistoria para fazer os reparos necessários. O certo é que o imóvel já esteja devidamente alinhado para a vistoria, assim, ambas as partes cumprirão fielmente o contrato assinado e, principalmente, não vão postergar a entrega das chaves.

Acompanhar a vistoria

Acompanhe a vistoria realizada pela empresa e o proprietário para garantir que todos os pontos estão em acordo com o que estava no laudo de entrada no imóvel. É possível apontar quais foram os reparos realizados para evitar contratempos de falhas na vistoria.

Lembre-se que o proprietário poderá alegar más condições do imóvel caso não sejam realizados os reparos necessários para que a propriedade fique me conformidade com o laudo de vistoria de entrada.

Formalizar a saída e entrega das chaves

Resguarde-se e faça um documento simples, válido como um recibo de entrega das chaves e desocupação do imóvel. É importante constar a data e hora que o inquilino está realizando a entrega e quais itens estão sendo devolvidos, como quantidade de chaves, controles e outros detalhes que possam caber no momento.

Outra dica é não fazer a entrega das chaves sem alguém para assinar como testemunha, principalmente, se for locação direto com o proprietário. No caso de uma imobiliária, outras pessoas estão no local e a empresa é responsável por esse processo.

Quebra do contrato de aluguel pelo proprietário

Agora, o que acontece caso o proprietário cancele o contrato de locação antes do prazo acordado? A Lei do Inquilinato prevê que o locador não poderá reaver o imóvel alugado antes do prazo estipulado em contrato, exceto se precisar do bem para uso próprio (caso ele não tenha outro), ou se o inquilino cometer algum ato ilegal ou desrespeitar o contrato.

Isso ocorre, por exemplo, caso ele faça uma reforma sem concessão do proprietário do imóvel. Nos contratos de aluguel com prazo inferior a 30 meses, o proprietário também pode solicitar o imóvel na necessidade de demolição, de reformas urgentes ou para uso próprio — podendo também ser de filhos, de pais ou de avós.

No entanto, como foi dito, o inquilino terá um prazo mínimo de 30 dias para poder deixar a residência e nada impede que seja negociado um período maior, se for de comum acordo.

Decorrido o prazo definido, o locatário precisará entregar o imóvel da mesma forma em que foi ocupado, realizar a vistoria e, se ainda estiver no período de cobrança de multa para rescisão, o locador deverá indenizar o inquilino imediatamente.

Prazo para encerramento do contrato

De acordo com a Lei do Inquilinato, existem algumas situações em que o locador poderá exigir a retomada de posse de seu bem. Caso a locação não seja formalizada por escrito ou apresente prazo inferior a 30 meses, após o término do acordo, o proprietário poderá exigir a saída do inquilino nas seguintes hipóteses:

  • o inquilino locar ininterruptamente o imóvel por mais de cinco anos;
  • existir um acordo entre as partes;
  • o locatário se tornar inadimplente ou cometer alguma infração legal;
  • a necessidade da realizar reformas que exijam a saída do locatário;
  • demissão ou término do contrato de trabalho do locatário, caso a ocupação do imóvel esteja atrelada a uma atividade empregatícia;
  • caso o locador necessitar morar no imóvel.

Conseguiu entender melhor como cancelar um contrato de aluguel? Como é um processo bem trabalhoso, deve-se pensar bem e entender se o encerramento é realmente uma necessidade.

O mais importante é estar atento a todas as clausulas do contrato firmado entre ambas as partes, para não incorrer em erros com relação a prazos e condições do imóvel para a entrega das chaves. Para isso, certifique-se de seguir todos os passos apontados ao longo deste artigo. Eles vão ajudar para que fique resguardado quanto a possíveis discussões judiciais relativas à locação.

Agora que já sabe como fazer a quebra de contrato de aluguel e todos os pontos que envolvem esse processo, aproveite a visita e entenda os riscos do aluguel direto com o proprietário!

Como Despejar um Inquilino

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    Determine se você tem justa causa para o despejo. A expulsão de um inquilino é algo que deve ser feito em último caso e você deve ter justa causa para tal. Um conflito de personalidade ou simplesmente não gostar do inquilino por outras razões provavelmente não conta como uma justificativa legal para o despejo.

    No entanto, se seu locatário não paga o aluguel ou está exercendo alguma atividade ilegal no seu imóvel, possivelmente você tem fundamentos jurídicos para expulsá-lo. Informe-se sobre a lei do inquilinato para descobrir se você tem justa causa.

    As seguintes causas geralmente são justificativas aceitas para o despejo:

    • O inquilino não pagou o aluguel.
    • O inquilino violou os termos do aluguel (como ter um cachorro mesmo se os termos explicitamente declaram que animais não são permitidos).
    • O inquilino danificou muito a propriedade.
    • O inquilino está conduzindo alguma atividade ilegal, como venda de drogas na propriedade.
    • Você deseja despejar o inquilino por outras razões e as leis autorizam-no a fazê-lo. O proprietário pode despejar o inquilino com um aviso prévio de 30 a 60 dias por determinadas razões não relacionadas ao seu comportamento. Por exemplo, o proprietário pode precisar despejar o inquilino se houver necessidade de reparações urgentes no imóvel sem a possibilidade de estadia.
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    Veja se consegue conversar com o inquilino antes. Você pode conseguir o resultado que deseja sem ter que recorrer ao despejo. Nessa melhor hipótese, o inquilino pagará o que deve ou ao menos amenizará a situação sem forçá-lo a expedir um aviso prévio de despejo. Você pode ligar para ele ou marcar um encontro em um lugar público para discutir o problema.

    • Calma e claramente diga ao inquilino que se ele não corrigir a situação, você terá que tomar providências legais para receber os pagamentos atrasados.
    • Não faça ameaças ou intimide o inquilino. Isso pode gerar problemas legais mais tarde.
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    Conheça a lei do inquilinato. Informe-se sobre a lei do inquilinato no Brasil, que tem abrangência nacional [1]
    e especifica todas as cláusulas e condições de aluguel para ambas as partes envolvidas. Leia cuidadosamente a seção sobre despejo de inquilinos.

    • Outras informações sobre essa lei podem ser conseguidas em um tribunal.
    • Familiarizar-se com a lei do inquilinato vai ajudá-lo a se impor durante um processo que pode ser complicado. É muito importante seguir cada passo corretamente para que o inquilino não acabe no controle da situação.
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    Considere contratar um advogado. Alie-se a um advogado que possa aconselhá-lo em como lidar com os inquilinos, principalmente se você tem mais de uma casa de aluguel.

    Alguns advogados trabalham para os proprietários por uma taxa fixa ao invés de cobrar o preço todo de uma representação toda vez que se precisa dos serviços deles.

    Um advogado pode ajudá-lo a garantir que você siga corretamente o processo de despejo e consiga atingir seu objetivo.

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