Como Denunciar Senhorio Que Nao Faz Contrato?

Ter um contrato de arrendamento pode não implicar o seu cumprimento até ao fim. Seja inquilino ou senhorio, qualquer uma das partes pode rescindir o contrato de arrendamento antecipadamente, desde que cumpra algumas regras, nomeadamente no que diz respeito a prazos.  

O prazo para a comunicação da denúncia varia de acordo com a duração do contrato. De acordo com a lei que regula esta matéria – Lei n.º 31/2012 de 14 de agosto -, pode dizer-se que quanto maior for a duração do contrato maior é o prazo da rescisão.  

A comunicação deve ser feita por escrito, sempre por carta registada devidamente identificada. Se é inquilino apenas precisa de comunicar a sua decisão de sair da casa. Já se for senhorio poderá ter de apresentar uma justificação para a rescisão do contrato de arrendamento.  

Seja qual for a sua situação, guarde sempre para si uma cópia do documento.  

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Prazos legais para inquilinos

A partir do momento em que decorre um terço do prazo inicial do contrato de arrendamento, o inquilino pode sempre fazer a denúncia, desde que comunique ao senhorio com a antecedência mínima de:

  • 120 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for igual ou superior a um ano;
  • 60 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for inferior a um ano.

Para impedir a renovação automática do contrato, inquilino deve comunicar a sua intenção ao senhorio com a antecedência mínima de:

  • 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos;
  • 90 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;
  • 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano;
  • Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses.

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Prazos legais para senhorios

Enquanto o inquilino não precisa de apresentar nenhuma justificação para terminar o contrato antecipadamente, no caso do senhorio é diferente. O senhorio só pode terminar o contrato de arrendamento antes do prazo se apresentar determinadas justificações.

Se o proprietário do imóvel ou algum descendente em primeiro grau precisar da casa para habitação ou se houver a necessidade de efetuar obras no imóvel, então é possível pôr fim ao contrato de arrendamento antes do prazo estipulado.

No caso das obras, pintar a casa não justifica o fim antecipado do contrato. Em causa terão de estar obras mais profundas. Apenas nestes casos, o senhorio tem a possibilidade de pôr fim ao contrato antes do final do mesmo.

Desta forma, a legislação protege os inquilinos.

Isto significa que, por exemplo, se o senhorio quiser vender o imóvel, não poderá obrigar os inquilinos a saírem antes do final do contrato. De salientar que, apesar de não poder pôr fim ao contrato de arrendamento, o senhorio pode vender a casa. Nestes casos, será o futuro proprietário responsável pelo contrato de arrendamento.

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Contudo, nada impede o senhorio de não renovar automaticamente o contrato de arrendamento, desde que comunique ao inquilino com a antecedência mínima de:

  • 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos;
  • 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;
  • 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano;
  • Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses.

Como resolver um contrato de arrendamento por falta de pagamento?

Assim, o prazo legalmente estabelecido para a comunicação da denúncia varia de acordo com a duração do contrato de arrendamento, quer para inquilinos, quer para senhorios. Tenha ainda em mente, que esta comunicação deve ser feita por escrito – idealmente por carta registada -, devendo sempre guardar uma cópia para si.

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Contratos blindados: senhorios podem negar-se a renovar contrato por necessitarem viver na casa?

A proposta de lei que prolonga, até 30 de junho de 2021, a proibição de cessação dos contratos de arrendamento habitacionais e não habitacionais foi aprovada no Parlamento, sem votos contra, faltando apenas a votação final, agendada para hoje. E o que vai acontecer, ao abrigo desta nova legislação? Com os contratos blindados, senhorios podem negar-se a renovar contrato por necessitarem viver na casa, no que se referente às rendas habitacionais? Respondemos com fundamento jurídico.

Desde logo importa referir que os contratos podem ser celebrados com prazo certo ou podem ter duração indeterminada.

Apenas nestes últimos é possível, genericamente, denunciar o contrato por necessidade de habitação pelo próprio senhorio ou descendentes em 1.º grau.

Já naqueles outros contratos, com prazo certo, este mecanismo de denuncia para habitação própria não é possível, tal como explica a CRS Advogados*, neste artigo preparado para o idealista/news.

No que se refere à “blindagem dos contratos até junho”, como mencionado na questão colocada, note-se que a Proposta de Lei que prevê a possibilidade de prorrogação do regime extraordinário de proteção dos arrendatários até ao dia 30 de junho de 2021 (estava em vigor até 31 de dezembro de 2020), ainda não foi submetida a aprovação final global – estando a votação agendada para hoje – o que significa que pode não ser aprovada ou ter uma redação diferente daquela proposta.

Sem prejuízo, de acordo com a Proposta de Lei n.º 64/XIV/2.

ª que o Governo apresentou à Assembleia da República no passado dia 10 de dezembro de 2020, podem ficar suspensos até 30 de junho de 2021 a produção de efeitos das denúncias de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional promovidas pelo senhorio, a caducidade destes mesmos contratos, salvo se o arrendatário não se opuser, e ainda a produção dos efeitos da revogação e da oposição à renovação daqueles contratos. Estas suspensões dependem do pagamento das rendas devidas nos meses de outubro a dezembro de 2020 e de janeiro a junho de 2021, caso contrário o arrendatário não poderá beneficiar deste regime.

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Pelo exposto, o senhorio pode denunciar o contrato de arrendamento, nos contratos de duração indeterminada, com fundamento na necessidade de habitação do imóvel pelo próprio ou descendentes em 1.

º grau, através de comunicação enviada ao arrendatário com antecedência de, pelo menos, seis meses sobre a data pretendida para a desocupação, contudo, por força da provável aprovação da Proposta de Lei atrás referida, o arrendatário apenas será obrigado a entregar o imóvel a partir do dia 1 de julho de 2021, contando que proceda ao pagamento regular das rendas que, entretanto, se vençam e que, como se disse, o senhorio tenha já comunicado com uma antecedência de 6 meses daquela data.

De notar ainda que a denúncia do contrato de arrendamento para habitação do senhorio depende:

  1. do pagamento ao arrendatário de uma indemnização de montante equivalente a um ano de renda
  2. do senhorio ser proprietário, comproprietário ou usufrutuário do prédio há mais de dois anos ou, independentemente deste prazo, se o tiver adquirido por herança
  3. do senhorio não ter no mesmo concelho, há mais de um ano, casa própria que satisfaça as necessidades de habitação própria ou dos seus descendentes em 1.º grau, (iv) dar ao local a utilização invocada no prazo de três meses e por um período mínimo de dois anos.

Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU)

Estipulação de prazo certo

1 – O prazo deve constar de cláusula inserida no contrato.2 – O prazo referido no número anterior não pode, contudo, ser inferior a um nem superior a 30 anos, considerando-se automaticamente ampliado ou reduzido aos referidos limites mínimo e máximo quando, respetivamente, fique aquém do primeiro ou ultrapasse o segundo.

3 – O limite mínimo previsto no número anterior não se aplica aos contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos, neles exarados.

Oposição à renovação deduzida pelo senhorio

1 – O senhorio pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao arrendatário com a antecedência mínima seguinte:a) 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos;b) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;c) 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano;d) Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses.2 – A antecedência a que se refere o número anterior reporta-se ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação.3 – A oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data, sem prejuízo do disposto no número seguinte.

4 – Excetua-se do número anterior a necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau, aplicando-se, com as devidas adaptações, o disposto no artigo 1102.º e nos n.os 1, 5 e 9 do artigo 1103.º

Oposição à renovação ou denúncia pelo arrendatário

1 – O arrendatário pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao senhorio com a antecedência mínima seguinte:a) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos;b) 90 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;c) 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano;d) Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses.2 – A antecedência a que se refere o número anterior reporta-se ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação.3 – Sem prejuízo do disposto no número seguinte, decorrido um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, o arrendatário pode denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com a antecedência mínima seguinte:a) 120 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for igual ou superior a um ano;b) 60 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for inferior a um ano.4 – Quando o senhorio impedir a renovação automática do contrato, nos termos do artigo anterior, o arrendatário pode denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência não inferior a 30 dias do termo pretendido do contrato.5 – A denúncia do contrato, nos termos dos n.os 3 e 4, produz efeitos no final de um mês do calendário gregoriano, a contar da comunicação.

6 – A inobservância da antecedência prevista nos números anteriores não obsta à cessação do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta, exceto se resultar de desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho ou morte do arrendatário ou de pessoa que com este viva em economia comum há mais de um ano.

Contrato de duração indeterminada

Princípio geral

O contrato de duração indeterminada cessa por denúncia de uma das partes, nos termos dos artigos seguintes.

Denúncia pelo arrendatário

1 – Sem prejuízo do disposto no número seguinte, após seis meses de duração efetiva do contrato, o arrendatário pode denunciá-lo, independentemente de qualquer justificação, mediante comunicação ao senhorio com a antecedência mínima seguinte:a) 120 dias do termo pretendido do contrato, se, à data da comunicação, este tiver um ano ou mais de duração efetiva;b) 60 dias do termo pretendido do contrato, se, à data da comunicação, este tiver até um ano de duração efetiva.2 – Quando o senhorio impedir a renovação automática do contrato, nos termos do artigo anterior, o arrendatário pode denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência não inferior a 30 dias do termo pretendido do contrato.3 – A denúncia do contrato, nos termos dos números anteriores, produz efeitos no final de um mês do calendário gregoriano, a contar da comunicação.

4 – À denúncia pelo arrendatário é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto no n.º 6 do artigo 1098.º

Denúncia para habitação

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1 – O direito de denúncia para habitação do senhorio depende do pagamento do montante equivalente a um ano de renda e da verificação dos seguintes requisitos:a) Ser o senhorio proprietário, comproprietário ou usufrutuário do prédio há mais de dois anos ou, independentemente deste prazo, se o tiver adquirido por sucessão;b) Não ter o senhorio, há mais de um ano, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes ou no respetivo concelho quanto ao resto do País, casa própria que satisfaça as necessidades de habitação própria ou dos seus descendentes em 1.º grau.2 – (Revogado).

3 – O direito de denúncia para habitação do descendente está sujeito à verificação do requisito previsto na alínea a) do n.º 1 relativamente ao senhorio e do da alínea b) do mesmo número para o descendente.

Denúncia justificada

1 – A denúncia pelo senhorio com qualquer dos fundamentos previstos nas alíneas a) e b) do artigo 1101.º é feita mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a seis meses sobre a data pretendida para a desocupação e da qual conste de forma expressa, sob pena de ineficácia, o fundamento da denúncia.2 – Quando a denúncia tiver o fundamento previsto na alínea b) do artigo 1101.º, a comunicação referida no número anterior é acompanhada, sob pena de ineficácia da denúncia:a) De comprovativo de que foi iniciado, junto da entidade competente, procedimento de controlo prévio da operação urbanística a efetuar no locado, bem como de termo de responsabilidade do técnico autor do projeto legalmente habilitado que declare que a operação urbanística obriga à desocupação do locado, quando se trate de operação urbanística sujeita a controlo prévio; oub) De descritivo da operação urbanística a efetuar no locado, indicando que a operação urbanística está isenta de controlo prévio e as razões pelas quais a mesma obriga à desocupação do locado, quando se trate de operação urbanística isenta de controlo prévio.3 – Estando a operação urbanística a efetuar no locado sujeita a procedimento de controlo prévio, a denúncia a que se referem os números anteriores é confirmada, sob pena de ineficácia, mediante comunicação ao arrendatário, acompanhada de comprovativo de deferimento do correspondente pedido, no caso de operação urbanística sujeita a licença administrativa, ou de que a pretensão não foi rejeitada, no caso de operação urbanística sujeita a comunicação prévia.4 – Na situação prevista no número anterior, a desocupação tem lugar no prazo de 15 dias contados da receção da confirmação, salvo se não se encontrar decorrido o prazo previsto no n.º 1, caso em que a desocupação tem lugar até ao termo do último dos prazos.5 – O senhorio que haja invocado o fundamento referido na alínea a) do artigo 1101.º deve dar ao local a utilização invocada no prazo de três meses e por um período mínimo de dois anos.6 – A invocação do disposto na alínea b) do artigo 1101.º obriga o senhorio, mediante acordo e em alternativa:a) Ao pagamento de uma indemnização correspondente a um ano de renda;b) A garantir o realojamento do arrendatário em condições análogas às que este já detinha, quer quanto ao local quer quanto ao valor da renda e encargos.7 – Caso as partes não cheguem a acordo no prazo de 30 dias a contar da receção da comunicação prevista no n.º 1, aplica-se o disposto na alínea a) do número anterior.8 – A indemnização devida pela denúncia deve ser paga no momento da entrega do locado, sob pena de ineficácia da denúncia.9 – Salvo motivo não imputável ao senhorio, o não cumprimento do disposto no n.º 5, ou o não início da obra prevista na alínea b) do artigo 1101.º, no prazo de seis meses contados da desocupação do locado, obriga o senhorio ao pagamento de uma indemnização correspondente a 10 anos de renda.10 – Da denúncia pelo senhorio não pode resultar uma duração total do contrato inferior a dois anos.

11 – A denúncia prevista na alínea b) do artigo 1101.º é objeto de legislação especial, sem prejuízo do disposto nos números anteriores.

NRAU – Perguntas e Respostas Frequentes

  • A transição para o NRAU e a atualização da renda dependem da iniciativa do senhorio que deve comunicar ao arrendatário:
  • a) O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos; b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI; c) Cópia da caderneta predial urbana; d) Que o prazo de resposta é de 30 dias;
  • e) O conteúdo que pode apresentar a resposta , ou seja:
  • i) aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio; ii) opor-se ao valor da renda proposto por este contrapondo outro valor; iii) Pronunciar-se quanto ao tipo e ou à duração do contrato propostos pelo senhorio;
  • iv) Denunciar o contrato de arrendamento.
  • f) As circunstâncias que o arrendatário pode invocar, isolada ou conjuntamente com a resposta e no mesmo prazo, bem como a necessidade de serem apresentados os respetivos documentos comprovativos, ou seja:

i) Que existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microempresa; ii) Que no locado funciona uma pessoa coletiva de direito privado sem fins lucrativos, regularmente constituída, que se dedica à atividade cultural, recreativa, de solidariedade social ou desportiva não profissional, e declarada de interesse público ou de interesse nacional ou municipal, ou uma pessoa coletiva de direito privado que prossiga uma atividade declarada de interesse nacional; iii) Que o locado funciona como casa fruída por república de estudantes, nos termos previstos na Lei n.º 2/82, de 15 de janeiro, alterada pela Lei n.º 12/85, de 20 de junho;

  1. iv) Que existe no locado um estabelecimento ou uma entidade de interesse histórico e cultural ou social local reconhecidos pelo município, nos termos do respetivo regime jurídico.
  2. g) As consequências da falta de resposta, bem como da não invocação de qualquer das referidas circunstâncias.

O arrendatário pode, no prazo de 30 dias, reclamar de qualquer incorreção na inscrição matricial do locado junto do serviço de finanças competente, a qual não suspende a atualização da renda mas quando determine uma diminuição do valor da mesma, há lugar à respetiva recuperação pelo arrendatário desde a data em que foi devida a renda atualizada. O montante a deduzir a título de recuperação da diminuição da renda não pode ultrapassar, em cada mês, metade da renda devida, salvo acordo das partes ou cessação do contrato.

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No caso de o arrendatário invocar uma das referidas circunstâncias, o contrato só fica submetido ao NRAU, mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de dez anos a contar da receção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário. No período de dez anos, o valor da renda é determinado de acordo com os seguintes critérios:

a) o valor atualizado da renda tem como limite máximo 1/15 do valor do locado; b) o valor do locado corresponde ao valor da avaliação realizada, nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI.

Nos anos seguintes ao da invocação de uma das circunstâncias acima indicadas, o arrendatário faz prova da circunstância pela mesma forma e até ao dia 30 de setembro, quando essa prova lhe seja exigida pelo senhorio até ao dia 1 de setembro do respetivo ano, sob pena de não poder prevalecer-se dessa circunstância.

Findo o período de dez anos, o senhorio pode iniciar novo processo de atualização da renda, sendo que o arrendatário não poderá invocar novamente quaisquer das circunstâncias supra referidas. No silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado, com prazo certo, pelo período de cinco anos.

Durante o referido período de cinco anos e na falta de acordo das partes acerca do valor da renda, o senhorio pode atualizar a renda de acordo com os seguintes critérios, com aplicação dos coeficientes de atualização anual:

a) o valor atualizado da renda tem como limite máximo 1/15 do valor do locado; b) o valor do locado corresponde ao valor da avaliação realizada, nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI.

O que fazer se o senhorio não quiser renovar o contrato?

Existem vários cenários a ter em atenção, revela o Ekonomista, em caso de o senhorio não querer renovar o contrato de arrendamento, tendo em conta alguns dos artigos mais importantes da nova lei do arrendamento.

Por exemplo, no âmbito da criação de medidas da pandemia, o Parlamento aprovou a proibição de cessação dos contratos de arrendamento até 30 de junho de 2021, exceto se o arrendatário não se opuser ao término.

Mas vamos por partes.

O que diz a lei?

A rescisão do contrato de arrendamento é uma situação prevista por lei, tanto para inquilinos como para senhorios.

Lembra o Ekonomista, que a lei 13/2019 em vigor desde fevereiro de 2019 integra um pacote de medidas legislativas que tiveram como principal objetivo corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, materializadas no chamado Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).

Assim, de acordo com a mesma Lei, todos os contratos de arrendamento passam a ter um prazo mínimo de um ano, além de passarem obrigatoriamente a ser renováveis por três anos, a não ser que as duas partes cheguem a acordo sobre outro prazo, menção que tem de estar registada no documento do contrato, salienta.

Exceção para os contratos de arrendamento para habitação não permanente e para fins turísticos, onde não é exigida a estipulação de um limite mínimo de duração, e nem sequer estão sujeitos a renovação automática, remata o Ekonomista.

O senhorio não quer renovar o contrato. E agora?

Existem algumas situações que legitimam a não renovação ou mesmo rescisão do contrato de arrendamento, previstas na Lei 13/2019.

Atraso no pagamento

Uma das situações que legitima a não renovação é o caso de o arrendatário atrasar-se no pagamento da renda por um período superior a oito dias, mais de quatro vezes seguidas ou interpoladas, num período de um ano. Ainda assim, note que o senhorio só pode terminar o contrato com base nesse fundamento se notificar o arrendatário, por carta registada com aviso de receção, após o terceiro atraso no pagamento da renda.

Obras ou demolição

A denúncia do contrato de arrendamento é legitimada apenas no caso de realização de demolições quando estas implicarem o desaparecimento da casa. Nas restantes situações, o contrato fica suspenso durante o tempo que durarem as obras.

Caso o contrato seja denunciado por motivo de obras, o inquilino tem direito a ser realojado numa casa equivalente. Caso sejam os arrendatários a fazer obras na casa, o senhorio terá de os reembolsar, revela o Ekonomista.

Proteção para o inquilino em denúncias

Caso o arrendatário não cumpra a antecedência mínima legal para se opor à renovação ou denunciar o contrato de arrendamento, ficará imediatamente obrigado a pagar o valor das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta.

Note que esta obrigação deixa de existir em caso de causas como desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho, morte do arrendatário, ou morte de pessoa que viva em economia comum com o arrendatário há mais de um ano. Mais uma novidade introduzida na Lei 13/2019.

Contratos de duração indeterminada

Existe uma cláusula específica para os contratos de arrendamento de duração indeterminada, afirma o Ekonomista.

Nestes casos, o senhorio deixa de poder rescindir o contrato para a realização de demolições ou obras de remodelações ou restauro, mesmo que obriguem à desocupação.

Além disso, no caso deste tipo de contrato, o senhorio é obrigado a comunicar a denúncia com uma antecedência de pelo menos cinco anos.

Idosos e cidadãos adaptáveis

Nos contratos de arrendamento para habitação com arrendatários que residam há mais de 15 anos e tenham idade igual ou superior a 65 anos ou grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%, o senhorio só se pode opor à renovação do arrendamento caso exista uma necessidade fundamentada de habitação do próprio ou dos seus descendentes em 1.º grau (filhos).

Outros motivos para a não renovação do contrato

Caso não seja estipulado em sede de contrato os termos de rescisão de contrato do arrendamento para fins não habitacionais, aplicam-se as regras do arrendamento habitacional, por isso é necessário precaver-se caso faça arrendamento turístico, por exemplo, avisa o Ekonomista.

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