Como calcular amortização: 9 passos (com imagens)

Nos últimos anos, o acesso ao crédito imobiliário vem permitindo que muitos brasileiros realizem o sonho da casa própria. Mas comprar um imóvel financiado não é tarefa tão simples. 

  • Além escolher o tipo de moradia mais adequada a suas necessidades, é preciso pesquisar as opções de empréstimo bancário, o que inclui valor mínimo de compra, taxas de juros, prazos de pagamento, limite de crédito e custos extra.
  • Para você não ficar com dúvidas sobre a contratação do crédito imobiliário, apresentaremos neste post as principais etapas que envolvem esse processo.
  • Vamos lá?

Como Calcular Amortização: 9 Passos (com Imagens)Crédito: Freepik

Financiamento imobiliário

Você pode adquirir um imóvel de três formas: à vista, por consórcio ou por financiamento imobiliário.

O financiamento imobiliário é, basicamente, um empréstimo feito junto a uma instituição bancária para a compra de um imóvel novo ou usado (residencial ou comercial). Também pode ser realizado para adquirir um terreno para construção de imóvel, bem como concluir construções ou reformas.

Com o financiamento, o cliente poderá pagar o imóvel em diversas parcelas, que podem se estender por duas ou três décadas. Trata-se de uma alternativa acessível para quem não pode comprar um imóvel à vista ou não quer aguardar muito até a finalização de um consórcio.  

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Como Calcular Amortização: 9 Passos (com Imagens)

Cálculo das parcelas

  • As parcelas dos financiamentos imobiliários são compostas por: amortização, juros, seguro de morte e invalidez permanente, seguro de danos físicos ao imóvel e taxas administrativas.
  • Vejamos do que se trata cada uma delas:
  • 1. Amortização

Amortização significa pagar o dinheiro emprestado pelo banco. Assim, ao quitar uma parcela da dívida, você está amortizando seu saldo devedor.

Contudo, como as instituições financeiras cobram juros sobre a dívida, o valor amortizado é o que sobra do pagamento depois de descontados os juros.

Por exemplo, digamos que você tem um dívida de R$ 2 mil, com R$ 40 de juros ao mês. Se você pagar uma parcela de R$ 500, a amortização terá sido de R$ 460. Isto é, a amortização é igual ao pagamento da parcela (R$ 500) descontados os juros (R$ 40).

Os sistemas de amortização mais utilizados no Brasil são a Tabela SAC (ou Sistema de Amortização Constante) e a Tabela PRICE (também chamada de Sistema Francês de Amortização ou Sistema de Parcelas Fixas).

Vamos conhecê-los:

  • Tabela SAC – o consumidor paga uma parcela mais alta no início, que vai diminuindo gradualmente (prestações decrescentes). As parcelas são reajustados pela Taxa Referencial (TR),  calculada segundo a Taxa Básica Financeira (TBF), uma média das aplicações em Certificados de Depósitos Bancários (CDBs) emitidos pelas 30 maiores instituições financeiras do país.
  • Tabela Price – o consumidor paga parcelas fixas. Nesse caso, as parcelas são mais baixas, porém o financiamento tende a ser mais longo e mais caro. Isso porque os juros incidem sobre o saldo devedor, que nesse caso demora mais para ser reduzido.

2. Juros

Juro é o valor cobrado devido ao empréstimo do dinheiro. Na prática, trata-se do percentual adicionado pelo banco ao valor do empréstimo. Essa taxa pode variar de 6% a 13% ao ano, dependendo da linha de crédito e do valor do imóvel.

O Sistema Financeiro Habitacional (SFH) limita a taxa de juros a 12% ao ano, mais a Taxa Referencial (TR). Assim, os financiamentos feitos pelo SFH costumam ter taxas de juros  menores do que as  outras modalidades de crédito.

Em outubro de 2017, a taxa de financiamento imobiliário estava, em média, 9,76% ao ano. Fonte: Estadão

3. Seguro de morte e invalidez permanente (MIP)

Em todos os financiamentos, a contratação do Seguro de Morte e Invalidez Permanente (MIP) é obrigatória. Esse seguro garante à instituição financeira que a dívida será paga em caso de morte ou invalidez permanente do comprador. O valor é calculado mensalmente e aumenta de acordo com a idade do proprietário e o valor do imóvel.

4. Seguro de danos físicos ao imóvel (DFI)

Também é obrigatório nos contratos de financiamento. Cobre os prejuízos causados por: incêndio, queda de raio, explosão, vendaval, inundação ocasionadas por transbordamento de rios e canais, alagamentos causados por chuvas ou rompimento de tubulações (desde que não sejam do imóvel segurado), destelhamento causado por ventos fortes ou granizo e desmoronamento total e parcial.  

Ou seja, a cobertura abrange danos infligidos ao imóvel por fatores externos. O DFI é calculado como um percentual do valor de avaliação do imóvel.

5. Taxa de serviços administrativos 

Tarifa cobrada mensalmente (somada à parcela) para manutenção do financiamento. Varia de banco para banco, com valor médio de R$ 25 por prestação.

Etapas de contratação do crédito imobiliário

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Crédito: Freepik

 1. Simulação

O cliente faz as simulações de contratação de crédito, informando o valor do imóvel, o valor que deseja financiar e o prazo de pagamento. Assim, as instituições bancárias enviarão propostas de acordo com seu perfil financeiro.

Acesse os simuladores dos cinco maiores bancos do País:

2. Escolha do banco

Após fazer as simulações de contratação de crédito, você poderá escolher a proposta mais adequada a seu perfil.

3. Entrega da documentação

Como Calcular Amortização: 9 Passos (com Imagens)Crédito: Freepik

Cada instituição financeira possui uma lista de documentos necessários para o financiamento imobiliário. Esses documentos servem para comprovar a idoneidade dos compradores e vendedores. Também garantem que o imóvel está com a situação regularizada para ser vendido.

A seguir, elencamos alguns dos documentos utilizados nos processos de financiamento, mas o check list pode mudar de acordo com o banco.

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Cliente

  • Proposta de Financiamento.
  • Declaração Pessoal de Saúde.
  • Opção de Compra e Venda com assinatura e rubrica do(s) proponente(s) e vendedor(es).
  • Cópia do RG e CPF inclusive do cônjuge ou convivente.
  • Documentos para comprovação de Estado Civil.
  • Documentos para comprovação de Renda.

Vendedor (Pessoa Física)

  • Cópia do RG e CPF, inclusive do cônjuge ou convivente.
  • Cópia autenticada da Procuração (se for o caso).
  • Documentos para comprovação de Estado Civil.
  • Alvará Judicial.
  • Declaração firmada de Venda Ascendente para Descendente.

Vendedor (Pessoa Jurídica)

  • CRF do FGTS original ou cópia autenticada.
  • Carta assinada pelos representantes legais com firma reconhecida.
  • Cartão CNPJ (se utilizar FGTS).
  • Certidão de Débitos Previdenciários (INSS) original ou cópia autenticada.
  • Cópia do Contrato Social.
  • Certidão Conjunta da Receita Federal e Dívida Ativa da União (negativa ou positiva com efeitos de negativa).
  • Cópia do Estatuto Social.
  • Cópia do CPF, RG e Declaração de Estado Civil dos Representantes Legais.

Imóvel

  • Certidão de Matrícula do Imóvel e também das vagas, quando se tratar de unidades autônomas.
  • Cópia da página do imposto predial do exercício.
  • Cópia da convenção de condomínio.

FGTS (se for utilizar)

  • Autorização para saque de FGTS preenchida e assinada com firma reconhecida.
  • Extrato(s) original(is) do FGTS atualizado(s).
  • Cópia de 1 comprovante de residência atual.
  • Documentos para comprovação de Estado Civil.
  • Cópia da CTPS – Carteira de Trabalho e Previdência Social.
  • Carta do Empregador.
  • Preencher e assinar Opção de Compra e Venda.
  • Declaração do Imposto de Renda.

Seguradora (se for utilizar instituição do mercado)

  • Proposta de Apólice aceita pela Seguradora.
  • Quadro resumo das condições de cálculo e atualizações.
  • Custo Efetivo do Seguro Habitacional.
  • Material Publicitário (se houver).
  • Certidão de Regularidade junto à SUSEP.
  • Declaração dos compradores informando ter conhecimento das diferenças entre as apólices.

Fonte: Banco Santander

4. Análise do perfil bancário

Após analisar a documentação, o banco determinará se os clientes que irão compor a renda podem prosseguir com o processo de obtenção de crédito. Em caso positivo, a instituição determinará o valor do financiamento a ser concedido.

5. Avaliação do imóvel 

Engenheiros credenciados pela instituição bancária realizam uma vistoria para avaliar o imóvel, verificando se a propriedade atende às condições para o financiamento.

6. Análise jurídica

Caso a análise da documentação do imóvel e do vendedor seja favorável, o processo tem continuidade e o banco elabora a minuta do contrato.

7. Assinatura do contrato

Comprador e vendedor devem comparecer ao banco para assinar o contrato.

8. Registro em cartório

Após a assinatura do contrato, o comprador deverá registrá-lo no Cartório de Registro de Imóveis. Esses locais geralmente exigem o comprovante de pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), emitido pela prefeitura ou órgão competente.

9. Entrega do contrato

O comprador deverá entregar ao banco uma via do contrato de financiamento registrado no Cartório de Registro de Imóveis, junto com a certidão que atesta a alienação do imóvel ao banco e a utilização do FGTS, se houver. Após a conferência de todos os documentos, o dinheiro é liberado ao vendedor.

Fique atento:

Todos os bancos exigem a Garantia de Alienação Fiduciária. Isso significa que, até que seu empréstimo seja quitado, a posse do imóvel é sua, mas o banco fica como proprietário.

Quando a dívida é paga, você passa a ser proprietário. Entretanto, caso a dívida não seja paga, o banco tem o direito de ficar com imóvel e vendê-lo para outra pessoa.

(Fonte: Caixa Econômica Federal)

Custos adicionais

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Além do valor do imóvel, você terá que pagar taxas cartoriais, bancárias e impostos. Isso, infelizmente, pode sair caro: até 5% do valor do bem adquirido. Para não ter surpresas desagradáveis, confira agora os gastos médios que você terá no processo de obtenção do crédito imobiliário.

Documentações e certidões

Esses documentos atestam a viabilidade do negócio. O custo total com o despachante pode chegar a R$ 1.000 para um imóvel de R$ 200 mil, por exemplo. 

  • Cópia do título aquisitivo;
  • Certidão de Propriedade, com negativa de ônus e alienações, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis da Capital;
  • Certidões Negativas dos Cartórios de Protestos da Capital, abrangendo o período de cinco anos anteriores à data;
  • Certidões Negativas dos Distribuidores Forenses das Justiças Estadual e Federal e Executivos Fiscais – Estaduais e Municipais, abrangendo o período de 10 anos anteriores à data;
  • Certidão dos Distribuidores da Justiça de Trabalho;
  • Certidões de objeto e pé de eventuais ações, execuções ou protestos, constantes das certidões antes referidas;
  • IPTU, com as parcelas vencidas até a data devidamente quitada;
  • Capa do IPTU do ano anterior para cálculo do ITBI;
  • Certidão Negativa da PMSP, dando plena quitação dos impostos municipais até a data da transmissão da posse;
  • Comprovante de pagamento da última conta de energia, água e gás, se houver;
  • Cópia autenticada do RG e CPF, da Certidão de Casamento e do pacto antinupcial;
  • Declaração da administradora condominial dando plena quitação das despesas condominiais até a data, com documento comprobatório dos poderes de quem a assina.

Fonte: Zap Imóveis

Taxa de avaliação do imóvel

Refere-se ao valor cobrado pelo banco para a realização da vistoria que irá atestar a situação do imóvel. Na Caixa Econômica Federal, a taxa de avaliação do imóvel pode chegar a custar R$ 2,2 mil.

Taxa de cadastro

Tarifa cobrada para cobrir a pesquisa em serviços de proteção ao crédito e informações cadastrais, bem como análise de dados e informações para a contratação de crédito imobiliário. Não pode ser cobrada cumulativamente. O valor, dependendo do banco, pode variar de 1% a 3% o valor do imóvel.

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Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)

Cobrado pelas prefeituras nos casos de transferência de propriedade. A tarifa pode chegar a 3% do valor do imóvel, dependendo do município. Caso seja a primeira aquisição do comprador pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), pode haver desconto. 

Registro do imóvel

O comprador deve comparecer ao cartório com as vias do contrato assinadas e a guia de ITBI paga para da entrada no Registro. Em certos municípios, é necessário apresentar também algumas certidões.

Os valores dos registros, que variam de acordo com o estado, podem ser consultados no site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil. No Estado de São Paulo, por exemplo, o registro de um imóvel de R$ 500 mil custa R$ 2.224,05.  

Fique atento:

Por lei, se o cliente estiver comprando o primeiro imóvel por meio do Sistema Financeiro de Habitação, desde que seja de até R$ 500 mil, poderá ter  desconto de 50% no registro e na escritura. Porém isso não vale caso a pessoa já tenha sido proprietária de um imóvel, aplicando-se o mesmo caso tenha recebido uma propriedade de herança ou doação.

 Conclusão

Deu para entender como funciona o crédito imobiliário? Esperamos ter conseguido esclarecer quais são as etapas para a obtenção de um empréstimo voltado à aquisição da casa própria. Boa sorte!

O que é amortização e como calcular em poucos passos?

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O conceito de amortização refere-se à extinção de uma dívida por meio de pagamentos feitos periodicamente, ou seja, quitando-a paulatinamente. Esses pagamentos são calculados por meio de um planejamento, onde cada prestação corresponde à soma do reembolso do capital ou do pagamento dos juros do saldo devedor, podendo ser o reembolso dos dois.

Na amortização, cada parcela refere-se ao valor total da dívida, incluindo juros, impostos e todos os demais encargos. Essas parcelas podem ser fixas ou variáveis, de acordo com a tabela utilizada (SAC ou Price). Em outras palavras, no momento da concessão do empréstimo, ele pode ser feito com base nessas duas modalidades:

Tabela Price

As prestações calculadas nessa modalidade são constantes e o valor de cada parcela não muda de acordo com o tempo.

Cada prestação é calculada com base em uma cota de amortização de juros, que varia em sentido inverso ao longo do financiamento, ou seja, a prestação inicial tende a ser menor, e só aumenta em função da TR (taxa de referência).

Outro ponto importante é que normalmente a diminuição do saldo da dívida ocorre com aproximadamente 50% das prestações quitadas.

Esse é o modelo mais comum, sendo muito utilizado em empréstimos bancários e financiamento de veículos. Para exemplificar, imagine que você tenha financiado a compra de um carro de R$ 25.

000,00 em 60 meses com uma taxa de 1,5% de juros ao mês.

O valor final de cada parcela do financiamento será R$ 634,84, sendo que a primeira parcela terá aproximadamente 59,07% de juros e a última 1,47% apenas.

Tabela SAC

A sigla SAC significa “Sistema de Amortização Constante” e é muito comum em financiamentos imobiliários. Nesse modelo, as parcelas têm valores decrescentes, ou seja, vão diminuindo até chegar à última.

Vale ressaltar que nos financiamentos de longo prazo é comum a prática de correção monetária seguindo a TR (taxa referencial), compensando qualquer efeito que a inflação possa gerar. Na modalidade de SAC, basta calcular o valor acrescentando a TR nos juros.

Sistema americano e pagamento único

Existem ainda outras duas modalidades que devem ser mencionadas. A primeira delas é o Sistema Americano, que consiste em pagamentos mensais equivalentes ao valor dos juros não havendo, dessa forma, amortizações mensais. Nesses casos, o pagamento total da dívida deve ser previsto em contrato em uma parcela única, ao final do prazo (que pode ser de meses ou anos).

Por fim, outra forma de amortização de uma dúvida é por meio de um pagamento único. Nesse caso, ao final de um determinado período, o valor devido acrescido de juros deve ser pago de uma só vez.

Como funciona o cálculo de financiamentos da Tabela SAC?

Em cada parcela mensal é aplicada a amortização correspondente acrescida dos juros aplicados no cálculo do saldo final. Simplificando, podemos sintetizar em uma conta simples:

VALOR DA PARCELA = % AMORTIZAÇÃO + JUROS

Na prática, para fazer o cálculo do percentual de amortização basta dividir o valor da dívida pelo número de meses acordado para realizar o pagamento. Suponhamos que você tenha financiado a compra de um imóvel de R$ 200.000,00 em 120 meses com 0,68% de juros ao mês.

  • AMORTIZAÇÃO = 200000/120 = 1666,67
  • 1ª parcela = 1666,67 + 0,68%*200000 = 1.360,00
  • 2ª parcela = 1666,67 + 0,68%*(200000-1*1666,67) = 1.348,66
  • 3ª parcela = 1666,67 + 0,68%*(200000 -2*1666,67)= 1.337,33
  • E assim por diante até a última parcela!

Exemplificando a amortização em um empréstimo

Vamos analisar a obtenção de um empréstimo no valor de R$ 30 mil para ser pago em 300 parcelas, ou seja, durante os próximos 25 anos, a uma taxa de juro mensal de 1%. O valor das parcelas será decrescente, mas qual a parte dos pagamentos mensais se refere à amortização da dívida, que é a diminuição do saldo devedor?

Basta dividir o valor total pelo tempo de acordo com os pagamentos. Se os pagamentos serão mensais, os R$ 30 mil devem ser divididos por 300 meses, gerando o valor de R$ 100 de amortização constante.

Já os juros serão sempre incidentes sobre o saldo devedor corrente. Para o primeiro mês, ele será de 1% dos R$ 30 mil, portanto R$ 300. Dessa forma, já podemos definir o valor da primeira parcela e saber separadamente o valor dos juros e o valor da amortização da dívida.

Nesse caso, ela será de R$400, sendo R$ 100 de amortização (constante) e R$ 300 de juros. Como a amortização diminui o saldo devedor, ao final do primeiro mês, a dívida será reduzida para R$ 29.900 depois do pagamento de R$ 400 da parcela, pois apenas R$ 100 são destinados para diminuir o total da dívida. Os juros representam o pagamento pelo “aluguel” do dinheiro.

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E a próxima parcela será de quanto?

Primeiramente, devemos pegar o saldo devedor ao fim do primeiro mês, que é R$29.900. Sobre ele, deve ser aplicada a taxa de juro contratual de 1%, o que dá R$299,00. Agora, a parcela terá o valor reduzido para R$399,00. E de quanto é a diminuição da dívida? Sempre será de R$100, pois a amortização é constante. Note que a quantidade de juros pagos é que diminuiu.

Esse cálculo será repetido até a última parcela, quando será realizado o pagamento de número 300 no valor de R$ 101. Desse total, apenas R$ 1 será destinado aos juros e os R$ 100 restantes serão destinados à quitação definitiva do saldo devedor, fazendo com que o pagador não mais deva nada ao credor.

Não é necessário ter grandes conhecimentos nem uma calculadora muito cara para fazer essa conta. Na internet, há diversas ferramentas que podem ajudar e realizar os cálculos, apresentando o saldo devedor ao final de cada pagamento, o que permitirá a quem consulta saber o exato valor da sua dívida a qualquer momento.

Calculadoras online

É possível ainda acessar alguns serviços online que disponibilizam modelos de calculadoras do valor de amortização. Em sites como o Faz a Conta, por exemplo, você pode fazer o cálculo online do valor das parcelas.

Para isso, insira os seguintes dados: valor do empréstimo, número de parcelas, taxa de juros, período da taxa (mensal ou anual) e o sistema de amortização que será utilizado (Tabela Price, Tabela SAC, Sistema Americano ou Pagamento Único).

Os resultados são exibidos em questão de segundos e você pode ter uma visão do todo com relação ao valor a ser pago mês a mês em uma dívida. Vale lembrar que todos os sistemas de amortização são baseados nos juros compostos. Sendo assim, conhecer mais detalhes sobre eles também é essencial para que você possa entender o funcionamento do valor de composição das parcelas.

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Como Calcular Amortização: 9 Passos (com Imagens)

Tabela Price: sistema de amortização com parcelas iguais

Por Rafael Seabra | Economia

  • Como Calcular Amortização: 9 Passos (com Imagens)A Tabela Price, ou Sistema Francês de Amortização, é amplamente utilizada em todo o mundo ocidental por ser o único sistema que permite o pagamento em parcelas iguais e periódicas ao longo do prazo do empréstimo.
  • Embora a Tabela Price seja também muito utilizada no Brasil pelo mercado e segmentos financeiros, seu uso tem sido contestado perante a justiça brasileira, uma vez que a legislação brasileira permite o uso de juros compostos somente em determinadas operações que possuam previsão legal.
  • O objetivo deste artigo é explicar o que é a Tabela Price, como o valor da prestação é calculado, apresentar um exemplo para facilitar a compreensão e discutir a legalidade desse importante dispositivo.

Tabela Price

Os financiamentos utilizando a Tabela Price são oferecidos com o propósito de prestações fixas ao longo do período de quitação do bem.

O método Price consiste em calcular prestações fixas, sendo que o saldo devedor é amortizado aos poucos, até a quitação do débito. Os juros estão embutidos nas prestações.

Para facilitar o entendimento, darei um exemplo. Vamos considerar um financiamento de R$ 10.000, com taxa de juros de 1,00% ao mês, e com prazo de 12 meses para quitação.

Utilizando uma calculadora financeira (HP 12C, por exemplo), descobrimos facilmente que o valor da prestação será R$ 888,49 (PV = 10000, i = 1, n = 12, PMT).

Para facilitar, ao invés de explicar esse cálculo, vou disponibilizar uma planilha para download com a fórmula para calcular essa prestação. Quem tiver curiosidade em entender o cálculo, basta observar a fórmula da planilha. Para baixá-la, clique AQUI.

Na figura a seguir, veja uma tabela especificando o valor dos juros pagos e da amortização sobre o valor do saldo devedor. Assim teremos condições de analisar todos os passos mensais de um empréstimo:

Como Calcular Amortização: 9 Passos (com Imagens)

  • Juros: A quantidade de juros cobrados no período;
  • Amortização: O quanto da dívida foi paga após ter sido efetuado o pagamento dos juros do período;
  • Saldo Devedor: O quanto da dívida está pendente para ser paga.

Como pode ser visto, com o passar do tempo os juros diminuem e a amortização cresce, de modo que o valor da prestação permaneça exatamente o mesmo: R$ 888,49.

A Tabela Price é ilegal?

Essa discussão é bastante controversa, apesar de já existirem diversas decisões favoráveis à ilegalidade da tabela price.

O principal argumento passa pelo raciocínio lógico que se resume no seguinte:

  1. O art. 4º do Decreto Lei n. 22.626/33 proíbe o anatocismo, juros compostos ou juros sobre juros;
  2. A Tabela Price (ou sistema francês) é o sistema de amortização que incorpora juros compostos às amortizações de empréstimos e financiamentos;
  3. Conclusão: a tabela price é ilegal.

Caso você tenha interesse em se aprofundar nessa discussão, recomendo a leitura do artigo “A Tabela Price é ilegal?“, publicado no renomado site jurídico Jus Navigandi.

Imagem: sxc.hu

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